Stadt Schenefeld plant Bebauungsplan Nr. 87, ermöglicht maßvolle Nachverdichtung im Wohngebiet Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße, begrenzt Wohneinheiten auf 3 je Gebäude, schützt Baumbestand, schließt Ferienwohnungen, Beherbergungsgewerbe und Tankstellen aus; geringe Auswirkungen auf Nachbargemeinde Halstenbek, Fokus auf nachhaltige Wohnraumentwicklung und Grünflächen.
Sitzung 2026/932 Likely publishing date: 2026-04-10 Tagesordnung Sitzung des Ausschusses für Bau-, Planungs- und Verkehrswesen Sitzungstermin: Dienstag, 21.04.2026, 19:00 Uhr Raum, Ort: Sitzungsraum, Bahnhofstraße 22, 25469 Halstenbek Öffentliche Sitzung: 1. Eröffnung der Sitzung 2. Genehmigung der Tagesordnung 3. Bekanntgabe der in nichtöffentlicher Sitzung gefassten Beschlüsse der letzten Sitzung 4. Niederschrift vom 17.02.2026 5. Einwohnerfragestunde 6. Anhörung 7. Mitteilungen der/des Vorsitzenden bzw. Mitteilung des Bürgermeisters nach § 15 der Geschäftsordnung 8. Anfragen nach § 14 der Geschäftsordnung 9. Persönliche Erklärungen nach § 19 der Geschäftsordnung 10. Beschlussvorlagen 10.1. Stadt Schenefeld Bebauungsplan Nr. 87 "Friedrich-Ebert- Allee/Mittelstraße" - Stellungnahme der Gemeinde 2026/047 11. Verschiedenes 12. Eröffnung der nicht öffentlichen Sitzung Voraussichtlich in nichtöffentlicher Sitzung: 13. Beschlussvorlagen 13.1. Bauvorhaben Bogenweg 2026/042 13.2. Bauvorhaben Hornkoppel 2026/053 14. Mitteilungen 14.1. Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens im I. Quartal 2026 2026/055 Seite: 2/2 15. Verschiedenes im nichtöffentlichen Teil der Sitzung Nr.: 2026/047 Verfasser: Ortsplanung und Bauverwaltung Datum: 24.03.2026 Vorlage Federführend: Fachbereich 3 Stadt Schenefeld Bebauungsplan Nr. 87 "Friedrich-Ebert- Allee/Mittelstraße" - Stellungnahme der Gemeinde Beratungsfolge Sitzungstermin Status Ausschuss für Bau-, Planungs- und Verkehrswesen 21.04.2026 Öffentlich Beschlussvorschlag: Folgende Stellungnahme wird seitens der Gemeinde Halstenbek im Rahmen der Beteiligung nach § 2 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr. 87 "Friedrich-Ebert- Allee/Mittelstraße" der Stadt Schenefeld abgegeben: Die Belange der Gemeinde Halstenbek werden lediglich geringfügig berührt. Das Plangebiet befindet sich ca. 300 bis 400 m Luftlinie südlich der Gemeindegrenzen der Stadt Schenefeld und der Gemeinde Halstenbek. Ein hoher Anteil des Verkehrs (sowohl Durchgangs- als auch Ziel- und Quellverkehre) im Bereich der Friedrich-Ebert-Allee und der Mittelstraße in Schenefeld führt regelmäßig über die verkehrliche Anbindung des Baumschulenweges in den nördlich angrenzenden Ahornweg im Gemeindegebiet Halstenbek. Im Rahmen verschiedener Festsetzungen wird erklärt, dass sich diese neben der städtebaulichen Ordnung auch regulativ auf den Verkehr auswirken. Eine gesonderte bzw. vertiefte Betrachtung der verkehrlichen Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf die Nachbargemeinden erfolgt nicht. Es wird darauf hingewiesen, dass verkehrliche Auswirkungen im weiteren Bauleitplanverfahren hinreichen zu betrachten bzw. auszuschließen sind. Die Gemeinde Halstenbek weist außerdem darauf hin, dass derzeit ein Verkehrskonzept für die nördlich an die Gemeindegrenze angrenzende Wohnsiedlung am Heideweg in Halstenbek erarbeitet wird. Die Stadt Schenefeld wurde im Rahmen eines gemeinsamen Termins am 19. Februar 2026 über den aktuellen Stand der Planung informiert. Sachverhalt: Die Stadt Schenefeld hat die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 87 "Friedrich-Ebert- Allee/Mittelstraße" beschlossen. Im Rahmen der Beteiligung der durch die Planung betroffenen Nachbargemeinden nach § 2 Abs. 2 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB wurde die Gemeinde Halstenbek zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Frist zur Abgabe einer Stellungnahme ist der 10.04.2026. Der Gemeinde Halstenbek wurde eine Fristverlängerung bis einschließlich des 24.04.2026 gewährt. Das Plangebiet unterliegt aktuell den Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 34 BauGB. Planungsziel der Aufstellung ist die Neustrukturierung der Wohnbauflächen im Bestand nördlich der Friedrich-Ebert-Allee und südlich der Mittelstraße sowie die Vorbereitung einer geordneten Entwicklung der Hinterlandbebauung. Das Plangebiet setzt mehrere allgemeine Wohngebiete (WA) fest. Die planungsrechtlichen Festsetzungen beinhalten unter anderem großzügige Baugrenzen bei einer GRZ von 0,4, maximal ein bis zwei Vollgeschosse zuzüglich eines Dachgeschosses, Gebäudehöhen bis zu 10,50 m, Mindestgrundstücksgrößen von 500 m² sowie maximal drei Wohneinheiten je Wohngebäude. Die Belange der Gemeinde Halstenbek werden insgesamt nur geringfügig berührt. Durch die planungsrechtlichen Nachverdichtungsmöglichkeiten können zusätzliche Verkehre entstehen, die aufgrund der Nähe zur Gemeindegrenze auch Auswirkungen auf die verkehrliche Situation in Halstenbek haben können. Eine gesonderte Betrachtung der verkehrlichen Auswirkungen erfolgte bisher nicht. Stattdessen wird auf eine verkehrsregulierende Wirkung der Festsetzungen verwiesen. Die Verwaltung empfiehlt entsprechend des Beschlussvorschlages auf eine hinreichende Betrachtung der verkehrlichen Auswirkungen, insbesondere auf die angrenzenden Nachbargemeinden hinzuweisen. Ergänzend wird auf das derzeit in Erarbeitung befindliche Verkehrskonzept für den Bereich Heideweg in Halstenbek verwiesen, über dessen Planungsstand die Stadt Schenefeld bereits informiert wurde. Finanzielle Auswirkungen: Anlagen: - Planzeichnung Stadt Schenefeld B87 - Begründung Stadt Schenefeld B87 - Luftbild und Plangeltungsbereich Stadt Schenefeld 5 5 5 5 2 23 2 14 12 150 744 12 771 12 12 241 12 298 12 281 12 303 12 305 12 309 12 245 12 297 12 333 12 16 12 415 12 416 13 87 13 173 13 176 13 287 13 309 13 310 12 325 13 288 13 281 13 86 2 31 12 76 12 79 12 82 12 190 12 144 12 114 12 116 12 118 12 120 12 122 7 7 8 42 8 45 8 75 8 97 8 105 8 90 8 91 8 92 8 93 8 60 8 61 8 63 8 73 8 119 8 121 8 49 8 2 8 8 52 8 9 8 54 8 10 8 31 8 40 8 96 8 8 100 8 132 8 124 8 133 8 125 10 7 10 8 9 3 10 10 8 8 144 11 5 11 6 12 27 12 29 11 7 8 148 12 43 12 4 12 12 12 61 12 15 12 62 12 17 12 63 8 127 8 116 8 118 8 145 9 4 8 146 8 147 9 7 8 122 8 150 9 11 8 152 10 4 12 75 10 11 10 12 10 13 10 14 12 84 12 128 692 12 743 12 12 130 12 134 12 41 17 76 17 47 17 48 17 79 17 56 17 81 17 58 12 192 12 196 12 228 12 200 905 13 915 12 17 26 17 27 17 38 17 75 17 44 12 229 12 202 12 230 12 234 12 212 12 214 12 216 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74 18 82 12 314 12 367 12 359 12 378 18 107 18 97 20 17 20 3 12 17 25 17 28 17 73 17 77 17 82 12 198 12 204 12 180 17 85 17 35 17 105 12 300 12 402 12 427 21 17 21 36 12 430 13 285 13 317 23 21 23 28 23 1 24 4 26 2 23 76 26 4 12 411 21 53 21 24 21 87 21 104 13 100 13 153 13 147 21 98 23 9 23 15 12 112 47 1 2022 2068 2069 2000 2001 2009 2027 2029 2030 2050 2051 2056 2055 2058 2070 20 2035 2036 2037 2038 2039 2041 2046 2074 2075 2117 2118 21192120 2121 2122 2126 2127 2082 2083 2085 2087 2088 20912092 2093 2094 2112 2114 2167 2168 2164 2166 2163 2165 2170 2169 2134 2130 2133 2147 2145 2146 2149 2150 2172 2188 2199 2197 2198 2200 2201 v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v v 22 a 17 1 3 19 5 7 7 a 2 2 a 30 35 7 b 9 2 11 13 34 36 37 39 4 6 8 1 10 12 10 a 12 a 38 a 26 21 23 32 34 22 24 2 b 20 a 39 a 46 b 36 38 41 43 2 10 b 12 b 1 a 3 38 b 40 2 a 28 25 7 9 42 44 46 30 1 a 30 a 32 34 27 29 31 31 a 33 40 42 44 45 a 45 b 45 47 49 49 a 49 b 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Friedrich-Ebert-Allee Mittelstraße Chemnitzstraße Chemnitzstraße Chemnitzstraße Jahnstraße Bogenstraße Swatten Weg Schnäbeljecks Moor Jahnstraße Friedrich-Ebert-Allee Friedrich-Ebert-Allee Bogenstraße 23 79 tlw. 13 275 13 190 13 189 13 174 WA1 WA 2 0,4 II 9,50 3 Wo ED WA2 WA4 WA5 3 3 5,1 3 3 2 3 3 5 3 3 WA3 WA 3 0,4 II 10,00 3 Wo ED WA 4 0,4 II 10,25 3 Wo ED WA 5 0,4 II 10,50 3 Wo ED 5 5 WA 1 0,4 I 9,50 3 Wo ED WA1 WA1 3 5 5 3 3 3 GFL 3 PLANZEICHNUNG (TEIL A): SATZUNG DER STADT SCHENEFELD ÜBER DEN BEBAUUNGSPLAN NR. 87 "FRIEDRICH-EBERT-ALLEE/MITTELSTRASSE" für das Gebiet nördlich der Friedrich-Ebert-Allee, südlich der Mittelstraße und östlich des Kreuzwegs 0 10 50 100 m Maßstab 1: 1000 Es gilt die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176, S. 1, 6). N 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein können, wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am .................. zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt hat am ........................ den Entwurf des Bebauungsplans mit Begründung beschlossen und zur Auslegung bestimmt. Der Entwurf des Bebauungsplanes, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), sowie die Begründung haben in der Zeit vom ..................... bis .......................... während folgender Zeiten: .............. nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Die öffentliche Auslegung wurde mit dem Hinweis, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist von allen Interessierten schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden können, am .................... durch Veröffentlichung in der ortsüblichen Tageszeitung, durch öffentlichen Aushang und im Internet ortsüblich bekannt gemacht. Der Inhalt der Bekanntmachung der Auslegung der Planentwürfe und die nach § 3 Abs. 2 BauGB auszulegenden Unterlagen wurden zusätzlich auf der Internetseite der Stadt Schenefeld (www.stadt-schenefeld.de) bereitgestellt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein können, wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am .................. zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Schenefeld, den ........................ ........................................................ (Siegelabdruck) (Bürgermeister) Es wird bescheinigt, dass alle im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Flurstücksgrenzen und -bezeichnungen sowie Gebäude in den Planunterlagen enthalten und maßstabsgerecht dargestellt sind. Schenefeld, den ........................ ........................................................ (Siegelabdruck) (Vermessungsbüro öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) Die Ratsversammlung hat die Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am ........... geprüft. Das Ergebnis wurde mitgeteilt. Die Ratsversammlung hat den Bebauungsplan bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B) am ............ als Satzung beschlossen und die Begründung durch (einfachen) Beschluss gebilligt. Schenefeld, den ........................ ................................................. (Siegelabdruck) (Bürgermeister) Ausfertigung. Die Bebauungsplansatzung, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), wird hiermit ausgefertigt und ist bekannt zu machen. Schenefeld, den ........................ ................................................. (Siegelabdruck) (Bürgermeister) Der Beschluss des Bebauungsplanes durch die Ratsversammlung und die Stelle, bei der der Plan mit Begründung auf Dauer während der Sprechstunden von allen Interessierten eingesehen werden kann und die über den Inhalt Auskunft erteilt, sind am .................. ortsüblich bekannt gemacht worden. Seit dem ................. erfolgte die Bereitstellung im Internet. In der Bekanntmachung ist auf die Möglichkeit, eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung einschließlich der sich ergebenden Rechtsfolgen (§215 Abs.2 BauGB) sowie auf die Möglichkeit, Entschädigungsansprüche geltend zu machen und das Erlöschen dieser Ansprüche (§44 BauGB) hingewiesen worden. Auf die Rechtswirkungen des §4 Abs.3 GO wurde ebenfalls hingewiesen. Die Satzung ist mithin am ................. in Kraft getreten. ZEICHENERKLÄRUNG: Planzeichen: Erläuterung: I. FESTSETZUNGEN 7.3 8. 8.1 8.2 8.3 9. 9.1 10. 10.1 II. 11. 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 12. 12.1 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 bis 11 BauNVO) allgemeines Wohngebiet WA z.B. 3 Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden TEXTLICHE FESTSETZUNGEN (TEIL B): PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 4 BauNVO) In den allgemeinen Wohngebieten (WA) werden die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 4 und Nr. 5 BauNVO für Betriebe des Beherbergungs- gewerbes, Ferienwohnungen (i.S. eines nicht störenden Gewerbebetriebes), Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. §§ 16, 18 BauNVO) Unterer Bezugspunkt für die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ist die Mitte der Fahrbahnoberkante der Straße, die das Grundstück erschließt, gemessen in der Mitte der Grundstücksfront. - Ein Bezugspunkt in der Bestandsstraße wird im Entwurfsstand ergänzt - Zulässig ist maximal ein Dachgeschoss, das nach § 2 Abs. 7 BauO SH nicht als Vollgeschoss gilt. In den allgemeinen Wohngebieten (WA) müssen Baugrundstücke eine Mindestgröße von 500 m2 aufweisen. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 und § 23 Abs. 5 BauNVO) Für die allgemeinen Wohngebiete (WA) wird als abweichende Bauweise festgesetzt: Zulässig sind nur Einzel- und Doppelhäuser. Es gilt die offene Bauweise, jedoch dürfen Doppelhaushälften auch einseitig an einer seitlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Die Länge der Gebäude darf 15 m (gemessen parallel zur straßenseitigen Baugrenze) nicht überschreiten. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen in Form von eigenständigen Gebäuden untergeordneter Art (wie Abstellräume, Geräteschuppen, Gartenlauben, Garagen, Fahrradgaragen und überdachte Stellplätze (Carports)) unzulässig. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) In den allgemeinen Wohngebieten (WA) sind je Wohngebäude maximal 3 Wohnungen zulässig. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans (§ 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ § 1 Abs. 10 sowie 16 Abs. 6 BauNVO) Änderungen sowie Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestandsschutz genießenden Gebäuden sind ausnahmsweise zulässig, sofern die in dieser Satzung festgesetzten zulässigen Arten der baulichen Nutzungen eingehalten werden. Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestandsschutz genießenden Gebäuden, deren zulässigerweise errichtete Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse die in dieser Satzung festgesetzte maximale Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse überschreitet, sind ausnahmsweise zulässig, sofern sich die Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse nicht weiter erhöht. Erhaltungsgebote (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Innerhalb der Kronenbereiche zuzüglich eines 1,5 m breiten Schutzstreifens der mit Erhaltungsgebot festgesetzten Gehölze sind Abgrabungen, Geländeaufhöhungen, Nebenanlagen (auch bauordnungsrechtlich genehmigungsfreie und in den Abstandsflächen zulässige Anlagen), Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen und sonstige Versiegelungen sowie jeglicher Bau- und Lagerbetrieb unzulässig. Wege, Standorte für Leuchten, Verkehrsschilder, Leitungen etc. sind grundsätzlich außerhalb der Wurzelbereiche der zu erhaltenden Bäume zu verlegen. Abweichungen von den Schutzzonen sind ausnahmsweise zulässig, wenn auf der Grundlage einer Ausnahmegenehmigung der Baumschutzsatzung der Erhalt der Bäume durch fachgerechten Kronenschnitt und /oder fachgerechte Wurzelbehandlung gesichert wird und alle erforderlichen Schutzmaßnahmen gem. DIN 18920 und ZTV Baumpflege durchgeführt werden. Für die mit Erhaltungsbindung festgesetzten Gehölze sind bei Abgang gleichwertige Ersatzpflanzungen auf dem jeweiligen Grundstück vorzunehmen. Anpflanzungsgebote (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Auf ebenerdigen, nicht überdachten Stellplatzanlagen mit mehr als 2 Stellplätzen ist je angefangene 4 Stellplätze ein mittelkroniger Laubbaum zu pflanzen. Für textlich festgesetzte anzupflanzende Bäume (siehe 7.1) sowie Ersatzpflanzungen sind Pflanzgruben mit geeignetem Substrat mit mindestens 12 m3 durchwurzelbaren Raumes bei einer Breite von mindestens 2,0 m und einer Tiefe von mindestens 1,5 m herzustellen. Die Baumscheiben sind dauerhaft zu begrünen oder der natürlichen Entwicklung zu überlassen und durch geeignete Maßnahmen gegen das Überfahren mit Kfz zu sichern. Standorte für Leuchten, Verkehrsschilder, Leitungen etc. sind innerhalb der Baumscheiben nicht zulässig. I. 1. 1.1 2. 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 4. 4.1 5. 5.1 5.2 6. 6.1 6.2 7. 7.1 7.2 Für textlich festgesetzte Anpflanzungen sowie Ersatzpflanzungen sind folgende Mindestqualitäten zu verwenden): a) Einzelbäume auf Stellplätzen sowie Ersatzpflanzungen bei Abgang standortgerechte, mittelkronige Laubbaumarten Hochstämme, 4 x verpflanzt, mit Drahtballen, 18-20 cm Stammumfang b) Hecken Heckenpflanzen aus Laubgehölzen, 2 x verpflanzt, mit Ballen, 100/125 cm 3-4 Pflanzen pro lfm Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Auf den privaten Grundstücksflächen sind Zufahrten, Wege und Standplätze von nicht überdachten Stellplätzen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die nicht von zulässigen Haupt- und Nebenanlagen gemäß § 19 BauNVO überdeckten privaten Grundstücksflächen sind unversiegelt zu belassen und mit bodenbedeckender Vegetation (Rasen, Gräser, Stauden, Kletterpflanzen, Gehölze) zu begrünen. Flächige Abdeckungen von gärtnerisch anzulegenden Flächen mit wasser- oder luftundurchlässigen sowie nichtdurchwurzelbaren Materialien (Folien, Vlies o.ä.), Mineralstoffen (Steine, Kies o.ä.) sowie organischem Mulchmaterial (Holzhackschnitzel u.ä.) sind unzulässig. Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer maximalen Dachneigung bis einschließlich 15 Grad von Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen, die Gebäude sind, sind ab einer Fläche von 10 m2 mit einem durchwurzelbaren Substrat zu versehen und extensiv zu begrünen. Der ergänzende Einsatz von Anlagen zur Energiegewinnung (Photovoltaik, Solarkollektoren) bleibt davon unberührt. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Das festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) dient der Erschließung und Erreichbarkeit des Flurstücks Nr. 2127 durch die Anlieger. Geringfügige Abweichungen von dem festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sind zulässig. Oberflächenwasserversickerung (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Das in den Baugebieten anfallende Niederschlagswasser ist vorranging zu versickern. - Die Festsetzung wird im weiteren Verfahren ergänzt, sobald das Entwässerungs- gutachten vorliegt. - ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 1 Nr. 1 LBO Schleswig-Holstein) Dachgestaltung: In den allgemeinen Wohngebieten sind für Hauptgebäude nur Sattel-, Walm- und Krüppelwalmdächer mit einer Dachneigung von 35 bis einschließlich 45 Grad zulässig. Dachgauben sind von der Beschränkung ausgenommen. Dachgauben und Dachöffnungen sind auf eine Länge von maximal 30 von Hundert der jeweiligen Dachfläche begrenzt. Dachgauben und Dachöffnungen müssen einen Abstand zum jeweiligen Ortgang von mindestens 2 m bzw. 1 m zur jeweiligen Traufe / zum First einhalten. In den allgemeinen Wohngebieten sind für überdachte Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO nur Dächer als Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit einer maximalen Dachneigung bis einschließlich 15 Grad zulässig. Die Kombination mit solartechnischen Anlagen ist zulässig. In den allgemeinen Wohngebieten sind für Hauptgebäude nur rote bis rotbraune und anthrazitfarbene Dacheindeckungen zulässig. Dacheindeckungen mit hochglänzenden oder glasierten Oberflächen sind unzulässig, ausgenommen hiervon sind Sonnenkollektoren und Anlagen für Photovoltaik. Fassadengestaltung: In den allgemeinen Wohngebieten sind Fassaden von Gebäuden nur in rotem oder rot-braunem, beigem oder gelbem Verblendmauerwerk/Vollklinker oder als Putz in den Farben Weiß, Beige oder Grau auszuführen. Untergeordnet ist auf bis zu 30 v. H. der jeweiligen Fassadenfläche die Nutzung von Holzmaterialien, naturbelassenen oder in den Farben Rot, Rotbraun, Grau und Weiß, an den Außenwandflächen von Gebäuden zulässig. Bei zwei aneinander gebauten Doppelhaushälften, gilt auch für Doppelhäuser ohne reale Teilung, sind die bauliche Höhenentwicklung, die Dachneigung, Dacheindeckung und -farbe sowie das Fassadenmaterial und die Fassadenfarbe einheitlich auszuführen. Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestandsschutz genießenden Gebäuden sind hiervon ausgenommen. Gestaltung der Einfriedungen und Plätze für Abfallbehälter (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 1 Nr. 6 LBO Schleswig-Holstein) Als Einfriedungen zur Abgrenzung der Privatgrundstücke zu den öffentlichen Flächen sind ausschließlich Hecken aus Laubgehölzen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7.3 in einer maximalen Höhe von 1,5 m, in die Stabgitter- oder Drahtzäune mit maximal gleicher Höhe grundstücksseitig integriert sein können, oder als Natursteinmauer in einer Höhe von maximal 0,80 m mit oder ohne Kleinbepflanzung bis zu einer Gesamthöhe von 1,5 m („Friesenwall“) zulässig. Sichtschutzzäune zu Verkehrsflächen sind unzulässig. III. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. Mülltonnenabstellplätze auf privaten Grundstücksflächen sind zur öffentlichen Verkehrsfläche durch begrünte Sichtschutzelemente oder Sichtschutzelemente aus Holz in einer maximalen Höhe von 1,5 m abzuschirmen oder in Gebäudeteile (Garage, Carport, Wohngebäude etc.) einzubeziehen. HINWEISE Schutz des Mutterbodens Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Artenschutzrechtliche Ge- und Verbote In der Zeit vom 1. März bis 30. September ist es aus naturschutz- und artenschutzrechtlichen Gründen verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche und andere Gehölze zu roden. Zulässig sind schonende Form- und Pflegeschnitte von Hecken, Gebüschen und anderen Gehölzen zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen oder ausnahmsweise zur Gesunderhaltung von Bäumen (§ 39 Abs. 5 Nr. 2 u.3 BNatSchG). - Wird im weiteren Verfahren ergänzt: z.B. bzgl. Fristen bzw. Besatzkontrollen von Gebäuden bei Abrissen - Baumschutz Die Baumschutzsatzung der Stadt Schenefeld in der jeweils gültigen Fassung ist zu beachten. Zu erhaltende Gehölze sind während der Bauzeit durch geeignete Schutzmaßnahmen entsprechend der einschlägigen Verordnungen und Vorschriften zu sichern (gemäß DIN 18920, R SBB). Gehölzschnittmaßnahmen, Wurzelbehandlungen sowie Behandlungen von Schäden am Stamm sind von einem qualifizierten Baumpfleger durchzuführen. Stellplätze Die Stellplatzsatzung der Stadt Schenefeld in der jeweils gültigen Fassung ist zu beachten. Kulturdenkmäler und Denkmalschutz Hinweis gemäß § 15 Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein: Wer Kulturdenkmale entdeckt oder findet, hat dies unverzüglich unmittelbar oder über die Gemeinde der oberen Denkmalschutzbehörde mitzuteilen. Die Verpflichtung besteht ferner für die Eigentümerin oder den Eigentümer und die Besitzerin oder den Besitzer des Grundstücks, auf oder in dem der Fundort liegt, und für die Leiterin oder den Leiter der Arbeiten, die zur Entdeckung oder zu dem Fund geführt haben. Die Mitteilung einer oder eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Die nach Satz 2 Verpflichteten haben das Kulturdenkmal und die Fundstätte in unverändertem Zustand zu erhalten, soweit es ohne erhebliche Nachteile oder Aufwendungen von Kosten geschehen kann. Diese Verpflichtung erlischt spätestens nach Ablauf von vier Wochen seit der Mitteilung. Archäologische Kulturdenkmale sind nicht nur Funde, sondern auch dingliche Zeugnisse wie Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit. Kampfmittel In der Stadt Schenefeld sind Kampfmittel nicht auszuschließen. Vor Beginn von Tiefbaumaßnahmen wie z. B. Baugruben / Kanalisation / Gas / Wasser / Strom und Straßenbau ist die Fläche gem. Kampfmittelverordnung des Landes Schleswig-Holstein auf Kampfmittel untersuchen zu lassen. Die Untersuchung wird auf Antrag durch das Landeskriminalamt durchgeführt. Einsicht in Regelwerke Die Technischen Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen sowie in der Begründung zum Bebauungsplan Bezug genommen wird, liegen zusammen mit diesem Bebauungsplan in den Räumen, in denen in die Bebauungspläne Einsicht genommen werden kann (gegenwärtig …), zu den Öffnungszeiten des Amtes zur Einsicht bereit. SATZUNG DER STADT SCHENEFELD ÜBER DEN BEBAUUNGSPLAN NR. 87 "FRIEDRICH-EBERT-ALLEE/ MITTELSTRASSE" für das Gebiet nördlich der Friedrich-Ebert-Allee, südlich der Mittelstraße und östlich des Kreuzwegs Übersichtsplan 1:25.000 Datum: Verfahrensstand: Planverfasser: 20. Februar 2026 Vorentwurf PRÄAMBEL: Aufgrund des § 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3635) sowie nach § 92 der Landesbauordnung wird nach Beschlussfassung durch die Gemeindevertretung vom .................................... folgende Satzung über den Bebauungsplan Nr. ... ".................." für das Gebiet nördlich ........... und westlich ................, bestehend aus den Flurstücken ...................., ..................... (teilweise) und ............................ (teilweise), bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), erlassen: VERFAHRENSVERMERKE: 1. 2. Aufgestellt aufgrund des Aufstellungsbeschlusses der Ratsversammlung vom ..................... . Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist durch Abdruck im Schenefelder Tageblatt und durch Bereitstellung im Internet am ............... erfolgt. Auf die Bereitstellung im Internet wurde am ........... im Schenefelder Tageblatt hingewiesen. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB wurde am .................. durchgeführt. Baugrenze z.B. GRZ 0,4 z.B. I Zahl der Vollgeschosse (bei Garagen Zahl der Geschosse), als Höchstmaß z.B. GH 10,5 Grundflächenzahl, als Höchstmaß Gebäudehöhe über Oberkante der angrenzenden Erschließungsstraße, als Höchstmaß 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO) Nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig 3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 und 23 BauNVO) ED 4. Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Straßenbegrenzungslinie Öffentliche Straßenverkehrsfläche 5. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Fuß- und Radweg Öffentliche Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Erhaltung von Einzelbäumen 7. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB) Elektrizität 6. Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen; Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 und 14 BauGB) E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft mbH Ferdinand-Beit-Str. 7b 20099 Hamburg 5 III. II. DARSTELLUNGEN OHNE NORMCHARAKTER / HINWEISE Vorhandene Hauptgebäude Alle Maße sind in Meter angegeben Vorhandene Flurstücksgrenze Vorhandene Nebengebäude Vorhandene Bäume Flurstücksbezeichnung 27 1 z.B. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 9. Sonstige Planzeichen Baugebiet Nummerierung Grundflächen- zahl Zahl der Vollgeschosse Gebäudehöhe in m als Höchstmaß Bauweise Anzahl der Wohneinheiten als Höchstmaß NUTZUNGSSCHABLONE Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder des Maßes der Nutzung Vermaßung Geh-, Fahr- und Leitungsrecht GFL 8. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 12.2 STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ Stadt Schenefeld Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ für das Gebiet nördlich der Friedrich-Ebert-Allee, südlich der Mittelstraße und östlich des Kreuzwegs Verfahrensstand: frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Fassung: VORENTWURF, 20. Februar 2026 STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 2 E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft mbH Landschaftsplanung JACOB │FICHTNER PartGmbB Landschaftsarchitekten bdla Ferdinand-Beit-Straße 7b 20099 Hamburg Tel.: 040 – 257 767 37-0 E-Mail: mail@ep-stadtplaner.de Ochsenzoller Straße 142a 22848 Norderstedt Fon 040-521975-0 E-Mail: info@lp-jacob-fichtner.de STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 3 Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen und Verfahrensablauf ............................................................................................. 5 1.1 Rechtsgrundlagen und Verfahrensablauf .................................................................................. 5 1.2 Planerarbeitung und Gutachten ................................................................................................. 6 1.3 Geltungsbereich ......................................................................................................................... 7 2 Anlass, Ziel und Zweck der Planung .......................................................................................... 7 3 Planerische Rahmenbedingungen ............................................................................................. 8 3.1 Raumordnung und Landesplanung ............................................................................................ 8 3.1.1 Landesentwicklungsplan (LEP) Schleswig-Holstein (Fortschreibung 2021) ........................... 8 3.1.2 Regionalplan für den Planungsraum I (1998) ........................................................................ 10 3.1.3 Landschaftsrahmenplan für den Planungsraum III (2020) .................................................... 10 3.1.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (Arbeitsstand 2010) ......................................... 11 3.1.5 Landschaftsplan der Stadt Schenefeld (2011) ...................................................................... 12 3.1.6 Länderübergreifender (Bundes-)Raumordnungsplan für den Hochwasserschutz (2021) ..... 12 3.2 Weitere rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen ................................................................ 13 3.2.1 Geltende Bebauungspläne .................................................................................................... 13 3.2.2 Denkmalschutz ...................................................................................................................... 13 3.2.3 Schutzgebiete und Schutzobjekte ......................................................................................... 13 3.2.4 Artenschutz ............................................................................................................................ 13 3.2.5 Baumschutzsatzung .............................................................................................................. 13 3.2.6 Altlastenverdächtige Flächen ................................................................................................ 13 3.2.7 Kampfmittelverdacht .............................................................................................................. 14 4 Bestand .................................................................................................................................... 14 4.1 Lage, Bebauung und Nutzung ................................................................................................. 14 4.2 Umfeld des Plangebiets ........................................................................................................... 15 4.3 Erschließung ............................................................................................................................ 15 4.4 Ver- und Entsorgung ................................................................................................................ 16 4.5 Eigentumsverhältnisse ............................................................................................................. 16 4.6 Naturräumliche Gegebenheiten ............................................................................................... 16 5 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzungen .............................................................. 18 5.1 Vorhabenbeschreibung ............................................................................................................ 18 5.2 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................................... 18 5.3 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 19 5.3.1 Grundflächenzahl .................................................................................................................. 19 5.3.2 Anzahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe ............................................................................ 20 5.3.3 Mindestgröße der Baugrundstücke ....................................................................................... 21 5.4 Bauweise ................................................................................................................................. 21 5.5 Überbaubare Grundstücksflächen ........................................................................................... 22 STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 4 5.6 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ...................................................... 24 5.7 Bestandssichernde Festsetzungen .......................................................................................... 24 5.8 Erschließung / Verkehrsflächen ............................................................................................... 25 5.9 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze .............................................................. 25 5.10 Oberflächenwasserversickerung .............................................................................................. 26 5.11 Örtliche Bauvorschriften ........................................................................................................... 26 5.12 Auswirkungen auf Natur und Landschaft ................................................................................. 29 5.13 Artenschutzrechtliche Prüfung ................................................................................................. 29 5.14 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ............................................................................................................................................ 30 5.15 Grün, Natur und Landschaft ..................................................................................................... 31 5.15.1 Baumschutz, Erhaltungsgebote ............................................................................................. 31 5.16 Anpflanzungsgebote ................................................................................................................ 33 6 Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung ............................................................................. 35 6.1 Vorbemerkungen ..................................................................................................................... 35 6.2 Sachstand umweltrelevanter Fachuntersuchungen und Gutachten ........................................ 35 6.3 Angaben zum Untersuchungsraum ......................................................................................... 35 6.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Alternativen und Nullvariante) ..................................... 35 6.5 Ermittlung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen ........................................................... 35 7 Hinweise .................................................................................................................................. 43 7.1 Schutz des Mutterbodens ........................................................................................................ 43 7.2 Artenschutzrechtliche Ge- und Verbote ................................................................................... 43 7.3 Baumschutz ............................................................................................................................. 43 7.4 Stellplätze ................................................................................................................................ 43 7.5 Kulturdenkmäler und Denkmalschutz ...................................................................................... 43 7.6 Kampfmittel .............................................................................................................................. 44 7.7 Einsicht in Regelwerke ............................................................................................................. 44 8 Maßnahmen zur Verwirklichung, Bodenordnung ..................................................................... 44 9 Änderung bestehender Bauleitpläne ........................................................................................ 44 10 Flächen- und Kostenangaben, Billigung .................................................................................. 44 10.1 Flächenangaben ...................................................................................................................... 44 10.2 Kostenangaben ........................................................................................................................ 44 10.3 Billigung ................................................................................................................................... 45 STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 5 1 Grundlagen und Verfahrensablauf 1.1 Rechtsgrundlagen und Verfahrensablauf Dem Bauleitplanverfahren liegen zu Grunde: § Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3635), zuletzt geändert am 22. Dezember 2025 (BGBl. I Nr. 348 S. 1, 7) § die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176), § die Planzeichenverordnung 90 (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I 1991, Seite 58), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 12. August 2025 (BGBl. I Nr. 189), § Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO): In der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Juli 2024 (GVOBl. S. 1422), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 13. Dezember 2024 (GVOBI. S. 875, 928). Die Ratsversammlung der Stadt Schenefeld hat in ihrer Sitzung am 26.09.2019 beschlossen, für das Gebiet nördlich der Friedrich-Ebert-Allee, südlich der Mittelstraße und östlich des Kreuzwegs einen bestandssichernden Bebauungsplan aufzustellen. Der Bebauungsplan wird im Normalverfahren nach § 2 und § 2a BauGB aufgestellt. Konkret wird der Geltungsbereich durch die Friedrich-Ebert-Allee im Süden, die Bogenstraße im Osten, die Mittelstraße im Nor- den, sowie den Kreuzweg im Westen begrenzt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hat nach der Bekanntmachung vom xx.xx.202x statt- gefunden. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein können, wurden gem. § 4 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom xx.xx.202x unterrichtet und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Stadt Schenefeld hat die vorgebrachten Anregungen der Öffentlichkeit sowie die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange am xx.xx.202x geprüft. Das Ergebnis wurde mitgeteilt. Der Entwurf zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den Textlichen Festsetzungen (Teil B), sowie die Begründung haben in der Zeit vom xx.xx.202x bis zum xx.xx.202x während der Dienst- stunden nach § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Die öffentliche Auslegung wurde mit dem Hinweis, dass Anregungen während der Auslegungsfrist von allen Interessierten schrift- lich oder zur Niederschrift geltend gemacht werden können, am xx.xx.202x ortsüblich mit Ab- druck im ........ bekanntgemacht. Es wurde darauf hingewiesen, dass gemäß § 4a Absatz 6 BauGB Stellungnahmen, die im Verfahren der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nicht rechtzeitig abgegeben worden sind, bei der Beschlussfassung über die Bebauungsplanände- rung unberücksichtigt bleiben, sofern die Gemeinde deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 6 kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bauleitplans nicht von Bedeutung ist und dass ein Antrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Die von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB am xx.xx.202x unterrichtet und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Die Ratsversammlung der Stadt Schenefeld hat die vorgebrachten Anregungen der Öffentlich- keit sowie die Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange am xx.xx.202x geprüft. Das Ergebnis wurde mitgeteilt. Die Ratsversammlung der Stadt Schenefeld hat die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textli- chen Festsetzungen (Teil B), am xx.xx.202x als Satzung beschlossen und die Begründung durch Beschluss gebilligt. Der katastermäßige Bestand (Lage und maßstabsgerechte Darstellung aller im Liegenschafts- kataster nachgewiesenen Flurstücksgrenzen und -bezeichnungen sowie Gebäude in den Planunterlagen) aus dem xx.xx.202x sowie die geometrischen Festlegungen der neuen städ- tebaulichen Planung wurden als richtig bescheinigt. 1.2 Planerarbeitung und Gutachten Mit der Ausarbeitung des Bebauungsplans wurde das Büro E&P Evers Stadtplanungsgesell- schaft mbH, Ferdinand-Beit-Straße 7b in 20099 Hamburg als Dritte i. S. des § 4b BauGB be- auftragt. Der Umweltbericht wurde vom Büro Landschaftsplanung Jacob I Fichtner PartGmbB, Ochsenzoller Straße 142a, 22848 Norderstedt erarbeitet. Für die Erstellung der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittel- straße“ wurden folgende Dokumente herangezogen: • Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein (LEP Fortschreibung 2021) • Regionalplan für den Planungsraum I (REP 1998) • Länderübergreifender (Bundes-)Raumordnungsplan für den Hochwasserschutz (2021) • Landschaftsrahmenplan für den Planungsraum III (2020) • Flächennutzungsplan der Stadt Schenefeld (1995) • Landschaftsplan der Stadt Schenefeld (2011) Weiterführend wurden folgende Gutachten erstellt bzw. Untersuchungen durchgeführt: • Bewertung ortsbildprägender Bäume, Stadt Schenefeld (09/2023) • Vermessung ortsbildprägender Bäume (Vermessungsbüro Felshart, Pinneberg, 12/25) • Lärmgutachten - liegt noch nicht vor • Entwässerungskonzept - liegt noch nicht vor • Artenschutzfachbeitrag – liegt noch nicht vor STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 7 Als Kartengrundlage für den rechtlichen topographischen Nachweis der Flurstücke dient eine von der Stadt Schenefeld bereitgestellte ALKIS mit Stand vom September 2023. 1.3 Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich nordöstlich im Stadtgebiet von Schenefeld (Schleswig-Holstein), westlich der Hamburger Stadtgrenze (Bezirk Altona). Der Geltungsbereich des bestandssi- chernden Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ wird begrenzt durch die Friedrich-Ebert-Allee im Süden, die Bogenstraße im Osten, die Mittelstraße im Norden sowie den Kreuzweg im Westen. Die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. Das Plangebiet weist eine Gesamtfläche von rund 9,78 ha auf. 2 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Die städtebauliche Struktur im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 87 „Friedrich-Ebert- Allee/Mittelstraße“ ist überwiegend durch kleinteilige, eingeschossige und zweigeschossige Gebäude geprägt, die überwiegend der Wohnnutzung dienlich sind. Im Stadtgefüge der Stadt Schenefeld übernimmt das Plangebiet folglich eine wichtige Funktion als Wohnstandort, die erhalten und planungsrechtlich gesichert werden soll. Da sich das Plangebiet außerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungs- planes befindet, richtet sich die Zulässigkeit von baulichen Vorhaben im Plangebiet bisher nach § 34 BauGB, d. h. einem Einfügen nach Art und Maß der Nutzung, der Bauweise sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll. Folgerichtig können mangels eines rechts- verbindlichen Bebauungsplans bauliche Vorhaben zugelassen werden, die nicht im Sinne ei- ner geordneten städtebaulichen Entwicklung sind. In der Vergangenheit führten einzelne bau- liche Eingriffe bereits zu einer städtebaulichen Entwicklung, die nicht dem ortsüblichen Cha- rakter entspricht. Eine maßvolle und ortsbildverträgliche Nachverdichtung soll angesichts der zum Teil geringen Intensität der baulichen Grundstücksausnutzung zugelassen werden, so- fern sie städtebaulich verträglich ist. Indem Nachverdichtungspotenziale ermöglicht werden, kommt die Stadt Schenefeld der Anforderung an eine qualitative Wohnraumversorgung nach. Zudem kann im Sinne der Nachhaltigkeit die Inanspruchnahme neuer Flächen verringert wer- den, indem bereits bestehende Siedlungsbereiche aktiviert und zukunftsgerichtet weiterentwi- ckelt werden. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes ist die nachhaltige Sicherung der städtebaulichen Struktur durch eine verbindliche Regelung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bau- weise sowie weiterer gestalterischer und funktionaler Vorgaben. Am 26.09.2019 wurde folglich ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Schenefeld Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ gefasst und zeitgleich eine Veränderungssperre für das Plangebiet beschlossen, welche durch Beschluss vom 23.09.2021 verlängert wurde. Es werden folgende Planungsziele verfolgt: STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 8 - Neustrukturierung der Wohnbauflächen im Bestand nördlich der Friedrich-Ebert-Allee und südlich der Mittelstraße - Vorbereitung einer geordneten Entwicklung der Hinterlandbebauung. Abbildung 2: Luftbild - Lage des Plangebiets, Stadt Schenefeld, 2026 3 Planerische Rahmenbedingungen 3.1 Raumordnung und Landesplanung 3.1.1 Landesentwicklungsplan (LEP) Schleswig-Holstein (Fortschreibung 2021) Grundlage für die Planungen der Stadt Schenefeld ist der Landesentwicklungsplan des Lan- des Schleswig-Holstein (LEP – Fortschreibung 2021). In ihm werden unter anderem die Ziele der Siedlungsentwicklung auf Basis des zentralörtlichen Systems und deren Einbindung in die Siedlungsachsen im räumlichen Zusammenhang mit der Metropolregion Hamburg sowie im Sinne einer geordneten und flächenschonenden Raumstruktur definiert. Die Stadt Schenefeld ist aufgrund ihrer verkehrlichen Verflechtungen sowie siedlungsstruktu- rellen Merkmale dem Verdichtungsraum Hamburg zugeordnet. Obwohl sie südlich der Lan- desentwicklungsachse Hamburg – Pinneberg – Elmshorn liegt, befindet sie sich innerhalb des Achsenraums, jedoch außerhalb der primären Siedlungsachse. Diese fungiert insbesondere durch ihre Anbindung an übergeordnete Verkehrswege sowie den schienengebundenen Nah- verkehr als Schwerpunkt der siedlungsstrukturellen Entwicklung im Hamburger Umland. Ungeachtet dessen erfüllt die Stadt Schenefeld als Stadtrandkern II. Ordnung eine zentralört- liche Funktion und soll „im engen räumlichen Zusammenhang mit einem übergeordneten Zent- ralen Ort (hier Hamburg) Versorgungsaufgaben wahrnehmen. Ihre zentralörtlichen Einrichtun- gen sollen denen vergleichbarer Zentraler Orte entsprechen und in Abstimmung mit einem übergeordneten Zentralen Ort entwickelt werden. Wohnbauliche und gewerbliche Entwicklun- gen sollen möglichst in Abstimmungen mit dem Zentralen Ort (Hamburg) erfolgen.“ (vgl. LEP – Fortschreibung 2021, 3.1.5_1 G) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 9 Abbildung 3: LEP - Zentrale Orte und Stadtrandkerne; Verordnung zum zentralörtlichen System, Stand: 29. Januar 2026 Die Stadt Schenefeld befindet sich hauptsächlich im Einzugsbereich des Oberzentrums Ham- burg, jedoch untergeordnet auch in den Einzugsbereichen der beiden Mittelzentren Pinneberg und Wedel. Daraus ergeben sich neben dem Abstimmungsbedarf mit dem übergeordneten Zentralen Ort Hamburg auch Abstimmungsbedarfe mit den Zentralen Orten Wedel und Pinne- berg. Insbesondere die verkehrliche Anbindung der Orte ist dabei zu stärken. Weiterhin soll die Stadt Schenefeld „verkehrlich gut an das Zentrum angebunden [und] bau- lich so geordnet und gestaltet sein, dass ein Versorgungskern erkennbar ist.“ (vgl. LEP 2021, 3.1.5_2 G) Aus dem Landesentwicklungsplan des Landes Schleswig-Holstein ergeben sich für das Plan- gebiet keine direkten Vorgaben. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 10 3.1.2 Regionalplan für den Planungsraum I (1998) Aktuell werden die 5 Regionalpläne Schleswig-Holstein neuaufgestellt. Die Neuaufstellung des Regionalplans für den Planungsraum III soll die Regionalpläne der Planungsräume I (1998), II (2004) und IV (2005) ersetzen. Der Entwurf des Planungsraums III umfasst die Kreise Dith- marschen, Steinburg, Pinneberg, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Ostholstein sowie die kreisfreie Stadt Lübeck. Schenefeld ist mit knapp 20.000 Einwohnern als süd-öst- lichste Stadt des Kreises Pinneberg angesiedelt. Den ersten Entwürfen für die drei neuen Regionalpläne hat die Landesregierung am 30. Mai 2023 zugestimmt und vom 10. Juli bis 9. November 2023 dazu ein erstes Beteiligungsverfah- ren durchgeführt. Nach Auswertung der Stellungnahmen aus dem ersten Beteiligungsverfah- ren wurden die Pläne überarbeitet. Den zweiten Entwürfen hat die Landesregierung am 8. April 2025 zugestimmt. Vom 8. Mai bis 8. August 2025 fand ein weiteres Beteiligungsverfahren zu den zweiten Entwürfen statt. Der aktuell gültige Regionalplan für den Planungsraum I (1998) sieht die Stadt Schenefeld als Stadtrandkern II. Ordnung, diese steht in einem engen baulichen Siedlungszusammenhang mit Hamburg. Im Vordergrund der weiteren städtebaulichen Entwicklung soll der Ausbau des Stadtmittelpunktes zu einem leistungsfähigen, das heißt den Bedürfnissen der Stadt und ihres Einzugsbereiches angepassten Dienstleistungs- und Versorgungszentrum mit verdichtetem Geschosswohnungsbau stehen. Für das gesamte zum Verdichtungsraum Hamburg zählende Gebiet der Städte und Gemein- den Pinneberg, Rellingen, Halstenbek und Schenefeld ist sicherzustellen, dass ausreichende Grünzäsuren zur Gliederung der Siedlungskörper, zur Gewährleistung ökologischer Funktio- nen und zur Naherholung der Bevölkerung erhalten bleiben. Aus dem Regionalplan für den Planungsraum I ergeben sich für das Plangebiet keine direkten Vorgaben. 3.1.3 Landschaftsrahmenplan für den Planungsraum III (2020) Im Großteil des westlichen Stadtgebiets sowie entlang der Düpenau befinden sich Land- schaftsschutzgebiete gemäß § 26 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 15 LNatSchG sowie Gebiete mit besonderer Erholungseignung. Aus dem Landschaftsrahmenplan für den Planungsraum III, Karte 2 und 3, Blatt 1, resultieren jedoch keine unmittelbaren Bindungen für das Plangebiet, da es sich außerhalb der Land- schaftsschutzgebiete befindet und sich kein klimasensitiver Boden im Plangebiet befindet. Im Großteil des Schenefelder Stadtgebiets – mit Ausnahme des Nordostens – ist im Land- schaftsrahmenplan ein Trinkwasserschutzgebiet gem. § 54 WHG in Verbindung mit § 4 LWG dargestellt. Die Trinkwasserversorgung, die im Kreis Pinneberg vollständig aus dem Grund- wasser erfolgt, soll nachhaltig gesichert werden. Durch Wasserschutzgebiete soll die Gefahr von Schadstoffen in das Grundwasser minimiert werden. Deshalb wurden große Flächen des Kreisgebietes als Wasserschutzgebiet (WSG) ausgewiesen. Das Plangebiet liegt nicht inner- halb dieses Wasserschutzgebiets. Bei der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ sind die Regelungen dieser Wasserschutzverordnung nicht zu beachten. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 11 Abbildung 4: Landschaftsrahmenplan PR III Karte I, Ausschnitt von Schenefeld 3.1.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (Arbeitsstand 2010) Der Flächennutzungsplan der Stadt Schenefeld (rechtswirksam seit 1995) stellt den Geltungs- bereich des Bebauungsplans sowie dessen nördliches und südliches Umfeld als Wohnbauflä- chen dar. Direkt westlich angrenzend schließen gemischte Bauflächen an. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ entsprechen den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplans. Abbildung 1: Flächennutzungsplan der Stadt Schenefeld (Arbeitsstand 2010) mit Kennzeichnung der Lage des Plangebiets STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 12 3.1.5 Landschaftsplan der Stadt Schenefeld (2011) Im Landschaftsplan (LP) der Stadt Schenefeld sind die aktuellen Nutzungstypen verzeichnet. Im Zielplan ist das Plangebiet entsprechend seiner Dichte (60% und 70%) mit einem Grünan- teil (dementsprechend 30% und 40 %) dargestellt. Die Friedrich-Ebert-Allee ist als „grüner Straßenraum“ eingestuft. Die Vorgaben zur Dichte und dem Grünanteil werden bei den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ berücksichtigt. 3.1.6 Länderübergreifender (Bundes-)Raumordnungsplan für den Hochwasserschutz (2021) Übergeordnet ist seit dem 1. September 2021 der Länderübergreifende Raumordnungsplan für den Hochwasserschutz in Kraft, dessen Ziele zum Hochwasserrisikomanagement (I.1.1. Z ROP) und zum Klimawandel beziehungsweise zur Klimaanpassung (I.2.1. Z ROP) im Zuge der Planung zu berücksichtigen sind: Hochwasserrisikomanagement I.1.1 (Z) Bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen einschließlich der Siedlungsent- wicklung sind die Risiken von Hochwassern nach Maßgabe der bei öffentlichen Stellen verfügbaren Daten zu prüfen; dies betrifft neben der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Hochwasserereignisses und seinem räumlichen und zeitlichen Ausmaß auch die Wassertiefe und die Fließgeschwindigkeit. Ferner sind die unterschiedlichen Empfindlichkeiten und Schutz- würdigkeiten der einzelnen Raumnutzungen und Raumfunktionen in die Prüfung von Hoch- wasserrisiken einzubeziehen. Klimawandel und -anpassung I.2.1 (Z) Die Auswirkungen des Klimawandels im Hinblick auf Hochwasserereignisse durch oberirdische Gewässer, durch Starkregen oder durch in Küstengebiete eindringendes Meer- wasser sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen einschließlich der Siedlungs- entwicklung nach Maßgabe der bei öffentlichen Stellen verfügbaren Daten vorausschauend zu prüfen. Das Plangebiet befindet sich nicht in unmittelbarer Nähe zu einem Gewässer. Es befindet sich gemäß den Hochwasserkarten Schleswig-Holstein und der Hochwassergefahrenkarte FGE Elbe auch nicht in einem Überschwemmungsgebiet, das per Verordnung erlassen wurde und in dem sogenannte „HQ30-Ereignisse“ zu erwarten sind. Zudem leisten die inhaltlichen Festsetzungen des Bebauungsplans eine Minderung der bauli- chen Eingriffe in Bezug auf Starkregenereignisse, u.a. durch die Festsetzung von Gründä- chern, Erhalt des Baumbestandes, Anpflanzgebote etc. . Es sind keine negativen Auswirkungen auf das Plangebiet zu erwarten. Die geplante Gebietsentwicklung entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung bzw. steht diesen nicht entgegen. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 13 3.2 Weitere rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen 3.2.1 Geltende Bebauungspläne Für das Plangebiet besteht kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. Bauvorhaben sind folg- lich nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Für den räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee / Mittelstraße“ wurde gemäß § 14 BauGB eine Veränderungssperre be- schlossen und ortsüblich bekannt gemacht; diese ist inzwischen inklusive der Verlängerung ausgelaufen. 3.2.2 Denkmalschutz Denkmäler sind im Plangebiet nicht vorhanden. Zurzeit können keine Auswirkungen auf archäologische Kulturdenkmale gem. § 2 (2) DSchG Schleswig-Holstein in der Neufassung vom 30.12.2014 durch die Umsetzung der vorliegenden Planung festgestellt werden. 3.2.3 Schutzgebiete und Schutzobjekte Wasserschutzgebiete Große Flächen des Gebiets Kreis Pinneberg sind als Wasserschutzgebiete (WSG) ausgewie- sen. Sie entsprechen den Einzugsgebieten der Wasserwerksbrunnen; das dort versickernde Wasser mit seinen Inhaltsstoffen wird also irgendwann die Wasserwerksbrunnen erreichen. Durch die Wasserschutzgebiete soll die Gefahr von Schadstoffeinträgen in das Grundwasser minimiert und somit die Trinkwasserversorgung, die im Kreis Pinneberg vollständig aus dem Grundwasser erfolgt, nachhaltig sichergestellt werden. Das nächstgelegene Wasserschutzgebiet befindet sich gemäß HalstenWasSchGebV SH 2010 etwa 500 Meter vom Plangebiet entfernt. Die Regelungen der Wasserschutzgebietsver- ordnung Halstenbek (Landesverordnung über die Festsetzung eines Wasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlagen der Gemeindewerke Halstenbek vom 27. Januar 2010) sind demnach nicht zu beachten. 3.2.4 Artenschutz - Im weiteren Verfahren werden die Belange des Artenschutzes gemäß der Bestim- mungen des § 44 BNatSchG auf der Grundlage von Potenzialabschätzungen abge- prüft und die Ergebnisse im nächsten Verfahrensschritt dargelegt. - 3.2.5 Baumschutzsatzung Im Plangebiet befindet sich ein erhaltenswerter Baumbestand. Unabhängig von den in der Baumbewertung festgestellten Wertigkeiten, befindet sich das Plangebiet im Geltungsbereich der Satzung der Stadt Schenefeld zum Schutz des Baumbestandes (Baumschutzsatzung). 3.2.6 Altlastenverdächtige Flächen - Wird aktuell untersucht und im nächsten Verfahrensschritt dargelegt.- STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 14 3.2.7 Kampfmittelverdacht - Eine Kampfmittelabfrage wird punktuell im Zusammenhang mit dem Entwässerungs- konzept und den Altlastenerkundungen gestellt. - 4 Bestand 4.1 Lage, Bebauung und Nutzung Das ca. 9,78 ha große Plangebiet befindet sich etwa 1 km nord-östlich des Stadtkernbereichs von Schenefeld. Ursprünglich war es Teil der Betriebsflächen einer Munitionsfabrik aus dem Ersten Weltkrieg. Nach dem Zweiten Weltkrieg erfolgten in Teilbereichen Überplanungen so- wie bauliche Veränderungen, unter anderem durch Aufstockungen und Umnutzungen beste- hender Gebäude. Zudem wurden einzelne Grundstücke parzelliert und für Zwecke der Selbst- versorgung (z. B. Garten- oder Kleinstnutzungen) genutzt. Die ursprüngliche städtebauliche Struktur der baulichen Anlagen war U-förmig angelegt und bestand überwiegend aus Einzel- und Doppelhäusern. Diese Struktur ist infolge der nach- kriegszeitlichen Entwicklungen, insbesondere durch bauliche Ergänzungen, Grundstückstei- lungen und die Errichtung von Reihenhäusern und Hausgruppen, heute nur noch einge- schränkt bzw. kaum noch ablesbar. Entlang der Mittelstraße befanden sich Munitionsbunker, die unmittelbar bis an die Straße herangebaut wurden und heute noch als ortsbildprägendes Element ablesbar sind. Heute ist das Plangebiet nahezu ausschließlich durch Wohnnutzung geprägt, ergänzt durch vereinzelte gewerbliche Nutzungen, darunter eine Physiotherapiepraxis, ein Heizungsbaube- trieb, ein Anwaltsbüro sowie nicht genehmigte Ferienwohnungen. Die bauliche Struktur um- fasst vorwiegend Einzel- und Doppelhäuser, ergänzt durch vereinzelt vorkommende Reihen- häuser und Hausgruppen. Die Bebauung erfolgt überwiegend in offener Bauweise. Die Hauptgebäude verfügen überwiegend über ein bis zwei Wohneinheiten, vereinzelt jedoch auch drei bis vier bzw. sechs bis acht Wohneinheiten. Die vorhandene Bebauung umfasst ein bis zwei Vollgeschosse, wobei sich die zweigeschossigen Gebäude überwiegend zur Fried- rich-Ebert-Allee orientieren. Rechnerisch gelten Gebäude als zweigeschossig, sofern zwei Vollgeschosse gemäß den landesrechtlichen Vorgaben der Landesbauordnung Schleswig- Holstein vorliegen. Unabhängig hiervon tritt die Bebauung im Straßenraum nicht durchgängig als zweigeschossig in Erscheinung. Insbesondere durch Dachformen, zurückgesetzte Ober- geschosse oder eine reduzierte Wandhöhe des zweiten Vollgeschosses ergibt sich vielfach eine wahrnehmbare Eingeschossigkeit mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Dachlandschaft des Plangebietes wird durch eine Vielzahl geneigter Dachformen geprägt, wobei Satteldächer das Erscheinungsbild dominieren, die durch Walm- und Krüppelwalmdä- cher ergänzt werden. Vereinzelt sind außerdem Zeltdächer anzutreffen. Hauptgebäude mit Flachdächern kommen im Plangebiet lediglich in Ausnahmefällen vor und fügen sich damit nur bedingt in das übergeordnete Gebietsbild ein. Die Gebäudehöhen variieren ab 5,50 m, in ein- zelnen Fällen überschreiten sie 10 m und erreichen maximal 11,64 m. Auch die Fassadenge- staltung ist als heterogen zu beschreiben. Es kommen sowohl Putz- als auch Klinkerfassaden in den Farben Weiß, Gelb, Beige und Rot vor. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 15 Insgesamt weist das Plangebiet eine gewachsene und heterogene Siedlungsstruktur auf, die sowohl durch die ursprüngliche Bebauung als auch durch spätere bauliche Entwicklungen ge- prägt ist; unterschiedliche Gebäudetypologien und Geschossigkeiten sowie die jeweilige Stel- lung der Hauptgebäude auf den Grundstücken und deren bauliche Gestaltung tragen hierzu bei. Das Plangebiet weist ferner eine heterogene Freiraumgestaltung auf. Es ist von Vorgärten sowie rückwärtigen privaten Gärten geprägt. Neben offenen Zäunen sind Hecken sowie Kom- binationen aus Zäunen vor Hecken als Einfriedungen vorhanden. Ein prägendes Element des Ortsbildes ist ein größerer Einzelbaumbestand, der zur Durchgrünung und Gliederung des Siedlungsraumes beiträgt. Innerhalb des Plangebietes unterscheiden sich die Straßenräume deutlich. Die Mittelstraße weist einen eher kleinteiligen und ruhigen Charakter auf. Die Bebau- ung ist hier überwiegend niedriger und dichter am Straßenraum angeordnet. Vorgartenberei- che fallen teilweise geringer aus, wodurch ein wohnstraßenartiger Raumeindruck entsteht. Demgegenüber ist die Friedrich-Ebert-Allee verkehrlich höher frequentiert und weist einen breiteren Straßenquerschnitt auf. Die Gebäude sind von der Verkehrsfläche abgerückt und weisen einen Vorgartenbereich von mindestens 5,0 m auf. Es ergibt sich ein insgesamt groß- zügigeres und offeneres Straßenprofil. 4.2 Umfeld des Plangebiets Die Bebauungsstruktur im Umfeld des Plangebiets ist aufgrund teilweise unterschiedlicher Baumassen, Gebäudekubaturen und Gebäudeausrichtungen partiell heterogen geprägt, ent- spricht im Großteil jedoch dem Erscheinungsbild des Plangebiets. So weisen die nördlich, öst- lich und südlich angrenzenden Bereiche die gleichen Charakteristika auf und werden in erster Linie durch ein- bis zweigeschossige Ein- und Doppelhäuser mit Vorgärten sowie rückwärtigen privaten Gärten geprägt. Vereinzelt treten auch Reihenhäuser und Doppelhäuser auf. Westlich des Plangebiets bestimmen weitere Wohngebäude, aber vornehmlich gewerblich und ge- mischt genutzte Grundstücke das Bild. In der Dimensionierung orientiert sich das angren- zende, überwiegend gewerblich genutzte Quartier an den ein- und zweigeschossigen Be- standsbauten in der Umgebung, enthält vereinzelt jedoch moderate Hochpunkte, die mit einem bis maximal zwei Geschossen den Durchschnitt überragen. 4.3 Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt primär über die Friedrich-Ebert-Allee, die als übergeordnete Haupterschließungsstraße eine zentrale Verbindungsfunktion über- nimmt. Die Anbindung an die Mittelstraße erfolgt über die Wohnstraßen Efeuweg, Chemnitz- straße und Kreuzweg. Das Plangebiet weist eine fußläufige Anbindung an den regionalen ÖPNV auf. An den Kreu- zungspunkten der Friedrich-Ebert-Allee mit der Gorch-Fock-Straße sowie dem Kreuzweg be- finden sich Haltestellen der Buslinien 184 und 384. Diese Linien stellen eine direkte Verbin- dung sowohl zum Stadtzentrum Schenefelds, dem Schenefelder Platz als auch zum S-Bahn- hof Hamburg-Elbgaustraße her und binden das Plangebiet so an das übergeordnete schie- nengebundene Nahverkehrsnetz des Hamburger Verkehrsverbundes (HVV) an. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 16 Im Plangebiet stehen entlang der Friedrich-Ebert-Allee abschnittsweise öffentliche Parkmög- lichkeiten auf der Fahrbahn zur Verfügung. 4.4 Ver- und Entsorgung Anschlussleitungen für die Trinkwasser-, Gas- und Stromversorgung sowie für die Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung sind im Bestand im Straßenraum vorhanden. Gleiches gilt für Telekommunikationsleitungen. 4.5 Eigentumsverhältnisse Bis auf die Verkehrsflächen (im Eigentum der Stadt Schenefeld) befinden sich alle Flurstücke des Plangebietes in Privateigentum. 4.6 Naturräumliche Gegebenheiten Das B-Plan-Gebiet Nr. 87 liegt inmitten des besiedelten Bereichs von Schenefeld, welcher naturräumlich dem sog. Hamburger Ring zugeordnet ist. Topographie Das Relief ist im Plangebiet landschaftstypisch schwach ausgeprägt und nutzungsbedingt weitgehend überformt. Boden Naturräumlich bedingt handelt es sich um weit verbreitete Bodenverhältnisse, seltene oder empfindliche Böden kommen nicht vor. Zudem bestehen infolge der bestehenden Bebauun- gen und Versiegelungen erhebliche Vorbelastungen des Bodens. Wasser Im Plangebiet bestehen keine Oberflächengewässer. Nach allgemeinen Kenntnissen ist von großen Flurabständen (>2 m) des Grundwassers aus- zugehen. Auf den bebauten Flächen ist die Grundwasserneubildung eingeschränkt. Besondere Anforderungen an den Grundwasserschutz bestehen nicht. Klima / Luft Das Plangebiet weist angesichts der Siedlungslage mit lockerer Bebauung mit Gartenanteilen weder besondere klimaökologische Ausgleichs- noch Belastungswirkungen auf. Bestehende Belastungen der Luft leiten sich nur aus den Verkehren der umgebenden Straßen, schwerpunktmäßig von der Friedrich-Ebert-Allee ab. Baumbestand und -schutz, Vegetation Die Vegetation des Plangebiets wird von den gärtnerisch genutzten Flächen mit Baumbestän- den, Hecken, Ziersträuchern, Staudenbeeten und Rasenflächen geprägt. Bei den insgesamt 39 im Rahmen der Bestandserfassung aufgenommenen Einzelbäumen handelt es sich um heimische Arten mit Kronendurchmessern zwischen zumeist 8 und 16 m STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 17 und überwiegend guter bis mittlerer Qualität. Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Stadt Schenefeld zum Schutz des Baumbestandes (Baumschutzsatzung). Die im Siedlungsgebiet vorkommenden Habitatstrukturen haben eine Lebensraumbedeutung insbesondere für Vögel, Fledermäuse, Kleinsäuger und Insekten. Es sind wenig störungsemp- findliche und überwiegend ungefährdete Arten zu erwarten. Landschafts-/ Ortsbild Das Landschafts- bzw. Ortsbild wird derzeit durch eine typische Wohngebietsbebauung mit Gartenanteilen geprägt. Der aufgenommene Baumbestand überragt größtenteils die Gebäude und ist auch bei rückwärtigem Standort als ortsbildprägender Baumbestand wahrnehmbar. Erholungseignung Im Plangebiet befinden sich keine Flächen mit Erholungsfunktion für das Wohnumfeld, z.B. in Form von Spielplätzen, Grünzügen etc. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 18 5 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzungen 5.1 Vorhabenbeschreibung Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sollen der Gebietscharakter sowie das Ortsbild im Plangebiet planungsrechtlich gesichert und zugleich ein angemessenes, mit dem Ortsbild ver- trägliches Maß an Nachverdichtung ermöglicht werden. Ziel ist die nachhaltige Sicherung und Ordnung einer städtebaulich gewachsene, ortsbildprägende Struktur durch verbindliche Fest- setzungen zur Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zur Durchgrünung sowie zu weiteren gestalterischen und funktionalen Anforderungen. Negative Auswirkungen und Wert- minderungen für die bestehende Bebauung sollen hierbei vermieden werden. 5.2 Art der baulichen Nutzung Das Plangebiet dient aktuell nahezu ausschließlich dem Wohnen. Lediglich vereinzelt sind eine Physiotherapiepraxis, ein Heizungsbaubetrieb, ein Anwaltsbüro sowie nicht genehmigte Ferienwohnungen, über das gesamte Plangebiet verteilt, vorhanden. Zur planungsrechtlichen Sicherung der vorherrschenden Nutzungsstruktur werden daher innerhalb des Bebauungspla- nes Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ allgemeine Wohngebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Dieser Gebietstyp entspricht der Bestandssituation und ist geeignet, die Wohnfunktion als Hauptnutzung zu schützen sowie nachteilige Veränderungen der Nutzungs- struktur zu verhindern. Zugleich bleibt ein angemessener Spielraum für ergänzende, das Woh- nen nicht störende Nutzungen, sofern Bedarf bzw. eine entsprechende Nachfrage dafür be- stehen. Um in den allgemeinen Wohngebieten Fehlentwicklungen, die dem Gebietscharakter des Plangebiets widersprechen, zu vermeiden, bedarf es jedoch einer Regelung der zulässigen Nutzungsarten. Der Bebauungsplan trifft daher gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO die folgenden Fest- setzungen, wodurch die sonst in den allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind: „In den allgemeinen Wohngebieten (WA) werden die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 4 und Nr. 5 BauNVO für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen (i.S. eines nicht störenden Gewerbebetriebes), Gartenbaubetriebe und Tankstellen aus- geschlossen.“ (Textliche Festsetzung Nr. 1.1) Im Plangebiet werden in den allgemeinen Wohngebieten die sonst ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen im Sinne nicht störender Gewerbe- betriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, da sie sich nicht in die vorhan- dene städtebauliche Bebauungs- bzw. Nutzungsstruktur einfügen oder integrieren lassen. In den allgemeinen Wohngebieten werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Ferienwohnungen (gem. § 13a BauNVO) im Sinne von Betrieben des Beherbergungsgewer- bes und sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben ausgeschlossen, um die typisierenden Nutzungen Allgemeiner Wohngebiete zu sichern: Allgemeine Wohngebiete dienen primär dem Wohnen, was auch soziale Aspekte und Hand- lungen wie Nachbarschaftsbildung und -erhaltung einschließt. Durch die in der Regel sehr STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 19 kurzzeitige Nutzung einer Ferienwohnung (gem. § 13a BauNVO) im Sinne von Betrieben des Beherbergungsgewerbes und sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben für nur einige Wo- chen und die hohe Frequenz ortsfremder Nutzer wird der Aufbau solcher sozialer Verknüpfun- gen unterbunden. Des Weiteren ist der typische Tagesrhythmus eines Ferienhausgastes oft- mals nicht mit dem der ansässigen Bevölkerung im Gleichklang, was eine Konfliktsituation begünstigen kann (längere Schlafenszeit, abends längere und möglicherweise lärmintensive Aufenthalte auf Terrassen oder Balkonen). Der Ausschluss von Ferienwohnungen dient wei- terhin der Sicherstellung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung und der Unterbin- dung einer Preissteigerung durch dauerhafte Wohnraumverknappung im Zuge einer Konkur- renzsituation zu Ferienwohnungen. Zudem können mit der Ansiedlung von Betrieben des Be- herbergungsgewerbes erhebliche Störungen und Verkehre verbunden sein, die in der Regel mit der Größe des Betriebes zunehmen. Tankstellen können zudem durch ihren häufigen 24-stündigen Betrieb erhebliche Störpotenzi- ale für die vorhandene und geplante Wohnnutzung mit sich bringen. Der Ausschluss von Tank- stellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets, nur drei Autominuten nordwestlich eine Tankstelle sowie sechs Autominuten südlich drei Tankstellen vorhanden sind und eine dies- bezügliche Versorgung als gewährleistet angesehen werden kann. Der Ausschluss von Gar- tenbaubetrieben erfolgt wesentlich der Vollständigkeit halber, da sich das Plangebiet auf- grund der begrenzten Fläche bei realistischer Betrachtung nicht für eine flächenintensive gar- tenbauliche Nutzung eignet. An diesem Standort sollen derart flächenintensive Betriebe daher nicht angesiedelt, sondern der Wohnnutzung Vorrang eingeräumt werden. Perspektivisch wird durch die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die Wohnnutzung gesichert, aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmi- schung geschaffen. 5.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird für die allgemeinen Wohngebiete (WA1-WA5) jeweils durch eine festgesetzte Grundflächenzahl, eine maximale Geschosszahl sowie durch eine ma- ximale Gebäudehöhe definiert. Die Festsetzungen orientieren sich am Bestand und gewähr- leisten so, dass sich eine mögliche Neubebauung ortsbildverträglich in die umliegende Wohn- bebauung einfügt. Im weiteren Verfahren werden für Bestandsgrundstücke, die deutliche Abweichungen von den getroffenen Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans aufweisen (z.B. bei der Anzahl der Wohneinheiten) und sich dadurch ein deutlicher Grundstückswertverlust ergeben würde, Ausnahmefestsetzungen geprüft. 5.3.1 Grundflächenzahl Im Bestand liegt die durch Hauptanlagen einschließlich der ihnen zugeordneten Terrassen überbaute Grundfläche (GRZ 1) zwischen 10 % und 48 % der jeweiligen Grundstücksfläche und entspricht somit einer GRZ 1 von 0,1 bis 0,48. Insgesamt ergibt sich damit eine durch- schnittliche Grundflächenzahl von 0,25. Der Bebauungsplan setzt für die allgemeinen Wohn- gebiete zukünftig eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 fest, was dem nach §17 Absatz 1 der BauNVO angegebenen Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete entspricht. Demnach STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 20 ergibt sich die Möglichkeit 40 % der Fläche durch bauliche Hauptanlagen in Anspruch nehmen zu können. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die festgesetzte GRZ 1 regelhaft um 50 % für die Errichtung von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Stellplätzen mit ihren Zufahr- ten überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einem Wert von 0,8. Im Bestand liegt die Überschreitung durch die vorgenannten Anlagen, Stellplätze und Zufahrten derzeit durch- schnittlich bei einer GRZ 2 von 0,49 und variiert zwischen 0,22 und 0,89. Mit der festgesetzten GRZ 1 von 0,4 ist im vorliegenden Bebauungsplan demnach eine Überschreitung bis zu einer GRZ 2 von regelhaft 0,6 zulässig. Die Grundflächenzahl sichert einerseits die geplante Nutzung planungsrechtlich ab, ermöglicht auch zukünftig angemessene Spielräume für die Unterbringung von Nebenanlagen und Stell- plätzen durch die GRZ 2 und gewährleistet andererseits, dass ein angemessener Grünanteil verbleibt. Dadurch soll auch zukünftig ein ausgewogenes Verhältnis zwischen bebauten und unbebauten Flächen sichergestellt werden und den Schutz von Boden und Fläche fördern. 5.3.2 Anzahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe Im nordwestlichen sowie im nordöstlichen Teil des Plangebiets entlang der Mittelstraße wird für die allgemeinen Wohngebiete WA 1, in Anlehnung an die überwiegend eingeschossige Bestandsbebauung, die Zahl der Vollgeschosse auf maximal ein Vollgeschoss festgesetzt. Für die übrigen allgemeinen Wohngebiete (WA 2 - 5) im Süden und Südosten wird hingegen eine maximale Zahl von zwei Vollgeschossen festgesetzt. Die Zulässigkeit von zwei Vollgeschos- sen orientiert sich dabei am vorhandenen baulichen Bestand. Während die Bebauung entlang der Friedrich-Ebert-Allee deutlich höhere Gebäude und einen stärker städtisch geprägten Cha- rakter aufweist, ist die Bebauung entlang der Mittelstraße im nordwestlichen Bereich überwie- gend kleinstädtisch geprägt. Darüber hinaus wird zusätzlich ein Dachgeschoss, das nach § 2 Abs. 7 LBO nicht als Vollgeschoss gilt, zugelassen: „Zulässig ist maximal ein Dachgeschoss, das nach § 2 Abs. 7 LBO nicht als Vollgeschoss gilt.“ (Textliche Festsetzung Nr. 2.2) Diese Festsetzung dient einer maßvollen Ausnutzung der Grundstücke und eröffnet zugleich Gestaltungsspielräume bei der Grundrissplanung, ohne die festgesetzte Gebäudehöhe oder die städtebauliche Maßstäblichkeit wesentlich zu beeinflussen. Um die vertikale Ausdehnung der baulichen Anlagen zusätzlich zu konkretisieren, wird neben der Geschossigkeit auch die Gebäudehöhe jeweils als Höchstmaß festgesetzt. Diese beträgt 9,50 m in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und 2, 10,00 m im allgemeinen Wohngebiet WA 3, 10,25 m im allgemeinen Wohngebiet WA 4 sowie 10,50 m für das allgemeine Wohnge- biet WA 5. Für die Bestimmung der Gebäudehöhe ist die Oberkante der angrenzenden Straße maßgeb- lich, die das Grundstück verkehrlich erschließt. Bezugspunkt ist dabei die Straßenhöhe in der Mitte der Grundstücksfront. Bei Gebäuden, die nicht an eine Erschließungsstraße angrenzen, ist der untere Bezugspunkt die Oberkante der Erschließungsstraße, gemessen in der Mitte der Zufahrt. Vor diesem Hintergrund wird folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenom- men: STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 21 „Unterer Bezugspunkt für die festgesetzten maximalen Gebäudehöhe ist die Mitte der Fahrbahnoberkante der Straße, die das Grundstück erschließt, gemessen in der Mitte der Grundstücksfront. - Ein Bezugspunkt in der Bestandsstraße wird im Entwurfsstand ergänzt –„ (Textliche Festsetzung Nr. 2.1) 5.3.3 Mindestgröße der Baugrundstücke Darüber hinaus soll die zukünftige Bebauung des Plangebietes durch die Festsetzung einer Mindestgröße der Baugrundstücke reguliert werden. Die im Bebauungsplan getroffenen Fest- setzung dient der Sicherung der städtebaulichen Ordnung und des angestrebten zu sichern- den Gebietscharakters. Ziel ist es, eine dem Standort angemessene, aufgelockerte Wohnbe- bauung mit ausreichenden privaten Freiflächen weiterhin zu gewährleisten und eine uner- wünschte bauliche Verdichtung durch kleinteilige Grundstücksteilungen zu vermeiden. „In den allgemeinen Wohngebieten (WA) müssen Baugrundstücke eine Mindestgröße von 500 m2 aufweisen.“ (Textliche Festsetzung Nr. 2.3) Die Mindestgrundstücksgröße von 500 m2 stellt dabei sicher, dass die zulässigen baulichen Nutzungen – insbesondere im Zusammenspiel mit der festgesetzten Bauweise, der überbau- baren Grundstücksfläche sowie dem Maß der baulichen Nutzung – zu einem homogenen Siedlungsbild mit einer ausgewogenen Relation von Baukörpern und Freiräumen führen. Dadurch werden sowohl die Wohnqualität als auch die Durchgrünung des Gebietes langfristig gesichert. Darüber hinaus trägt die Festsetzung zur geordneten Erschließung des Gebietes bei und verhindert Nutzungskonflikte, die sich aus einer übermäßigen Verdichtung ergeben könnten. Die Regelung verfolgt ausschließlich städtebauliche Zielsetzungen und wirkt nicht bodenordnend; eine Bebauung der Grundstücke bleibt innerhalb der festgesetzten Nutzungs- möglichkeiten weiterhin uneingeschränkt möglich. Die Festsetzung ist daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO städtebaulich gerechtfertigt. Die Festsetzung zur Mindestgrundstücksgröße betrifft ausschließlich Baugrundstücke, die nach Inkrafttreten dieses Bebauungsplans durch Grundstücksteilung neu gebildet werden. Be- reits bebaute Grundstücke im Bestand, deren Grundstücksfläche unter 500 m² liegt, werden hiervon nicht erfasst. Für diese Bestandsgrundstücke bleibt die zulässige bauliche Ausnutzung im Rahmen der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) bis zu 0,4 weiterhin möglich. Damit wird sichergestellt, dass bestehende bauliche Nutzungen und Entwicklungsmöglichkeiten im Bestand nicht eingeschränkt werden, während zugleich eine unerwünschte Verdichtung durch kleinteilige Neuparzellierungen künftig vermieden wird. Durch die vorgenannten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprochen. 5.4 Bauweise Das Plangebiet zeichnet sich aufgrund der typischen Ein(-/Mehr)familienhausbebauung im Be- stand durch eine aufgelockerte Bebauungsstruktur aus. Die Gebäude stehen einzeln bzw. zum Teil auch als Doppelhaus mit seitlichem Grenzabstand zueinander und verfügen mitunter über große Freiflächen (private Gärten). Die aufgelockerte Bebauung wirkt sich entscheidend auf den Gebietscharakter aus und trägt durch großzügige Freiräume und eine ausgewogene STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 22 Durchgrünung der Grundstücke maßgeblich zu der vorhandenen Wohnqualität bei. Die Be- bauung in dieser Struktur sorgt zudem für ausreichende Belichtungs- und Belüftungsverhält- nisse, welche sowohl für die baulichen Anlagen als auch für die privaten Freiflächen von ent- scheidender Bedeutung sind. Für das gesamte Plangebiet wird in Bezug auf die Bauweise, entsprechend der Bestandssitu- ation, die ausschließliche Zulässigkeit von Einzel- und Doppelhäusern sowie eine abwei- chende Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Die abweichende Bauweise ent- spricht der offenen Bauweise; abweichend hiervon ist es zulässig, Doppelhaushälften einseitig an einer seitlichen Grundstücksgrenze zu errichten. Hiermit ist sichergestellt, dass auch zu- künftig jedes neu zu errichtende Gebäude einen seitlichen Grenzabstand einhält. Zur Siche- rung maßstäblicher Baukörper wird eine Längenbeschränkung von maximal 15 m festgesetzt. Diese Vorgabe orientiert sich am Gebäudemaß von durchschnittlich 13,43 m und gewährleistet ein harmonisches Einfügen der Neubebauung in die bestehende Umgebung. „Für die allgemeinen Wohngebiete wird als abweichende Bauweise festgesetzt: Zulässig sind nur Einzel- und Doppelhäuser. Es gilt die offene Bauweise, jedoch dürfen Doppelhaushälften auch einseitig an einer seitlichen Grundstücksgrenze errichtet wer- den. Die Länge der Gebäude darf 15 m (gemessen parallel zur straßenseitigen Bau- grenze) nicht überschreiten.“ (Textliche Festsetzung Nr. 3.1) Über die Regelung der abweichenden Bauweise hinausgehend, trifft der Bebauungsplan Nr. 87 Regelungen zu den zulässigen Hausformen. Im Plangebiet werden Einzel- und Doppelhäu- ser als zulässige Bauformen festgesetzt, während Reihenhäuser/Hausgruppen nicht mehr er- möglicht werden. Einzel- und Doppelhäuser sind in ihrer Struktur und Nutzung typischerweise mit einer lockeren Bebauung verbunden, wodurch die bereits vorhandene Wohnqualitäten ge- wahrt und weitergeführt werden. Mit der Festsetzung der Hausformen wird einer zu hohen baulichen Verdichtung entgegengewirkt. Insbesondere wird die Entstehung von Hausgruppen begrenzt, um sowohl das visuelle Erscheinungsbild des Gebiets zu sichern als auch ein er- höhtes Verkehrsaufkommen zu vermeiden. In Kombination mit den getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung werden großmaßstäbliche Baukörper verhindert, die das Siedlungsbild beeinträchtigen können. Die zulässigen Bauformen unterstützen stattdessen die Integration in die vorhandene Siedlungsstruktur im Plangebiet und seiner Umgebung und för- dern die Identifikation der Bewohner:innen mit ihrem Wohnumfeld. 5.5 Überbaubare Grundstücksflächen Im Bebauungsplan werden die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen durch Bau- grenzen definiert. Die allgemeinen Wohngebiete werden dabei fast vollflächig als überbaubare Fläche ausgewiesen. Die festgesetzten Baufelder orientieren sich damit an der Dimensionie- rung und heterogenen Gebäudestellung der bestehenden Bebauung (teilweise U-förmig, im Bereich Mittelstraße z.T. unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze, für Wohngebiete typische bis sehr großzügige Vorgartenzonen) und belassen zugleich Spielräume für eine fle- xible Umsetzung im Falle einer Neubebauung bzw. Nachverdichtung. Die Planung zielt trotz einzelner straßennaher Bestandsgebäude auf die Sicherung eines einheitlichen Straßen- raums mit klar ausgebildeten Vorgärten ab. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 23 Die festgesetzten Baugrenzen verlaufen grundsätzlich mit einem Abstand von 5 bzw. 3 m pa- rallel entlang der öffentlichen Hauptstraßen zur Grundstücksgrenze, um die ortstypische Vor- gartenzone beizubehalten und die erforderlichen Abstandsflächen zu gewährleisten. Entlang der Mittelstraße sowie der Friedrich-Ebert-Allee ist ein Abstand der Baugrenzen zur Grundstücksgrenze von 5 m festgesetzt. Dies trägt der Funktion dieser Straßen als maßgeb- liche Erschließungsachsen Rechnung, über welche die Grundstücke unmittelbar angebunden werden und ermöglicht darüber hinaus die Anordnung nicht überdachter Stellplätze innerhalb des erweiterten Vorgartenbereichs. Entlang der Bogenstraße, des Kreuzweges, der Chemnitz- straße, des Efeuweges sowie des vorhandenen Fuß- und Radweges (festgesetzt als öffentli- che Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung) ist hingegen ein Abstand der Bau- grenzen zur Grundstücksgrenze von 3 m festgesetzt. Dies berücksichtigt die im Bestand über- wiegend kleineren Grundstückszuschnitte sowie die dichtere straßenbegleitende Bebauung. Über die regulären Abstände der Baugrenze von 5 m und 3 m zur Grundstücksgrenze hinaus werden ergänzend Aussparungen für Teile des vorhandenen Baumbestand vorgesehen, da- mit wichtige ortsbildprägende Bäume erhalten bleiben. Die Baugrenzen halten, dort wo städ- tebaulich möglich, einen Abstand von 3,5 m zum Kronenbereich der zum Erhalt festgesetzten Bäume ein. Der Abstand von 3,5 m setzt sich aus dem 1,5 m breiten Wurzel- und Kronen- schutzbereich gemäß DIN 18920 und einem angenommenen zusätzlichen Schutzbereich von 2,0 m zusammen. Verläuft die Baugrenze nur den üblichen 1,5 m von der Baumkrone entfernt, wäre ein Bauvorhaben praktisch nicht umsetzbar, ohne in den erforderlichen Schutzbereich einzugreifen. Für Aushubarbeiten, Fundamente, Gerüste sowie Arbeits- und Lagerflächen wer- den häufig mindestens 1,5 m bis 2,0 m benötigt. Ein so geringer Abstand würde daher unwei- gerlich zu Verstößen gegen Schutzvorhaben führen. Die gewählte Schutzzone von insgesamt 3,5 m gewährleistet einen wirksamen und langfristigen Erhalt der Bäume. Für einige wenige Grundstücke sind die auf dem Grundstück befindlichen Bäume nicht zum Erhalt festgesetzt, jedoch weiterhin über die Baumschutzsatzung geschützt. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen in Form von eigenstän- digen Gebäuden untergeordneter Art wie Abstellräume, Geräteschuppen, Gartenlauben, Ga- ragen, Fahrradgaragen und überdachte Stellplätze (Carports) unzulässig. Zulässig bleiben hingegen Zuwegungen, Terrassen, Versorgungsanlagen sowie weitere Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO. Ziel ist, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen als durchgrünte Frei- flächen erhalten bleiben und einen zusammenhängenden Vorgarten- und Grünbereich ausbil- den, der die gestalterische Qualität des Wohngebiets prägt. Offene Stellplätze, Zuwegungen und Zufahrten sowie Einfriedungen werden zugelassen, da sie für die funktionale Erschließung der Grundstücke erforderlich sind und das Erscheinungsbild des öffentlichen Raums nur ge- ringfügig beeinträchtigen. Die Versiegelung ist grundsätzlich auf das notwendige Mindestmaß zu begrenzen. „Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen in Form von ei- genständigen Gebäuden untergeordneter Art (wie Abstellräume, Geräteschuppen, Gar- tenlauben, Garagen, Fahrradgaragen und überdachte Stellplätze (Carports)) unzuläs- sig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 3.2) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 24 5.6 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Das Plangebiet weist im überwiegenden Fall Einzel- und Doppelhäuser und in vereinzelten Fällen auch Reihenhäuser/Hausgruppen auf. Die Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude liegt zwischen einer und acht Wohneinheiten, wobei die überwiegenden Gebäude ein bis zwei Wohneinheiten aufweisen. Auch drei bis vier Wohneinheiten sind sowohl in der Mittelstraße als auch in der Friedrich-Ebert-Allee vermehrt vorzufinden. In Ausnahmefällen sind bis zu acht Wohneinheiten im Bestand vorhanden. Zur Sicherung der ortstypischen, aufgelockerten Be- bauungsstruktur im Plangebiet sowie des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden daher in den allgemeinen Wohngebieten maximal drei Wohneinheiten je Gebäude gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB festgesetzt. Gleichzeitig bleiben so angemessene Nachverdichtungsmöglich- keiten für die bestehenden Grundstücke erhalten. Durch die Begrenzung der Wohneinheiten je Wohngebäude wird die Errichtung größerer Mehrfamilienhäuser ausgeschlossen, um die ortsbildprägenden kleinteiligen Strukturen und die maßvolle bauliche Dichte zu bewahren. Darüber hinaus wird auf diese Weise einer über- mäßigen Nachverdichtung und dem damit verbundenen erhöhten Verkehrsaufkommen, vor allem auf der Friedrich-Ebert-Allee, entgegengewirkt. „In den allgemeinen Wohngebieten (WA) sind je Wohngebäude maximal 3 Wohnungen zulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 4.1) Im weiteren Verfahren werden für Bestandsgrundstücke, die deutliche Abweichungen von den getroffenen Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans aufweisen (z.B. bei der Anzahl der Wohneinheiten) und sich dadurch ein deutlicher Grundstückswertverlust ergeben würde, Ausnahmefestsetzungen geprüft. 5.7 Bestandssichernde Festsetzungen Für bestehende bauliche Anlagen, die vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigt wur- den oder aufgrund anderer rechtlicher Regelungen Bestandsschutz genießen, sollen ange- messene Anpassungen weiterhin möglich bleiben. Der Bebauungsplan trifft daher folgende bestandssichernde Ausnahmefestsetzungen zur Art und Maß der baulichen Nutzung, die der Sicherung und Weiterentwicklung des vorhandenen Gebäudebestandes im Plangebiet dienen: „Änderungen sowie Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestands- schutz genießenden Gebäuden sind ausnahmsweise zulässig, sofern die in dieser Sat- zung festgesetzten zulässigen Arten der baulichen Nutzungen eingehalten werden.“ (Textliche Festsetzung Nr. 5.1) Vor diesem Hintergrund werden gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO ausnahmsweise bauliche Erwei- terungen, Änderungen, Erneuerungen sowie Nutzungsänderungen an bestehenden baulichen Anlagen zugelassen, sofern die im jeweiligen Baugebiet festgesetzten zulässigen Art der bau- lichen Nutzung eingehalten werden. Ergänzend dazu werden auch Änderungen und Nutzungsänderungen an Bestandsgebäuden gem. § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO ausnahmsweise zugelassen, deren STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 25 zulässigerweise errichtete Grundflächenzahl, Gebäudehöhe als auch die Anzahl der Vollge- schosse, die im Bebauungsplan zukünftig festgesetzten Werte überschreiten: „Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestands- schutz genießenden Gebäuden, deren zulässigerweise errichtete Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse die in dieser Satzung festgesetzte maxi- male Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse überschreitet, sind ausnahmsweise zulässig, sofern sich die Grundflächenzahl, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Vollgeschosse nicht weiter erhöht.“ (Textliche Festsetzung Nr. 5.2) Diese bestandssichernden Festsetzungen dienen dem Schutz des rechtmäßig entstandenen Gebäudebestands und verhindert städtebaulich nicht begründete Rückbauverpflichtungen. Ein Rückbau bestehender Gebäude allein zur Anpassung an eine reduzierte Grundflächenzahl ist aus städtebaulicher Sicht weder erforderlich noch verhältnismäßig. Die Zulässigkeit von Anpassungen am Bestand ermöglicht zudem eine zeitgemäße Nutzung und funktionale Wei- terentwicklung, ohne zusätzliche Flächenversiegelung zu verursachen. 5.8 Erschließung / Verkehrsflächen Die im Geltungsbereich vorhandenen Straßen (Chemnitzstraße und Efeuweg) werden im Be- stand gesichert und gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die Nord-Süd-Wegeverbindung, die zwischen den allgemeinen Wohngebieten WA 1 / WA 3 und dem WA 4 verläuft, wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Straßenverkehrs- fläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ im Bestand gesichert und festge- setzt. Zur Sicherung der Erschließung des rückwärtig gelegenen Grundstücks Friedrich-Ebert-Allee Nr. 123 (Flurstück 2127) wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit einer Breite von 3 m zeich- nerisch festgesetzt und textlich dazu folgende Festsetzung ergänzend getroffen: „Das festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFL) dient der Erschließung und Er- reichbarkeit des Flurstücks Nr. 2127 durch die Anlieger. Geringfügige Abweichungen von dem festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sind zulässig.“ (Textliche Festset- zung Nr. 9.1) 5.9 Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze sind im Sinne der §§ 12 und 14 BauNVO innerhalb der allgemeinen Wohngebiete grundsätzlich zulässig, wobei auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen keine Nebenanlagen in Form von Gebäuden, Garagen und keine über- dachten Stellplätze errichtet werden dürfen, um die Sicherung eines geordneten und einheitli- chen Orts- und Straßenbildes zu gewährleisten. (Siehe hierzu Kap. 5.5) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 26 5.10 Oberflächenwasserversickerung „Das in den Baugebieten anfallende Niederschlagswasser ist vorrangig zu versickern. - Die Festsetzung wird im weiteren Verfahren ergänzt, sobald das Entwässerungsgutach- ten vorliegt. –„ (Textliche Festsetzung Nr. 10.1) Ziel der Stadt Schenefeld ist die vorrangige Versickerung des Oberflächenwassers und die Reduzierung des Abflussbeiwerts, also dem Anteil des Regenwassers, der dem Entwässe- rungssystem zugeführt wird. Ein Entwässerungsgutachten wird derzeit erstellt. Die Festset- zung wird im weiteren Verfahren ergänzt, sobald das Entwässerungsgutachten vorliegt. 5.11 Örtliche Bauvorschriften Gemäß § 86 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) in der Fassung vom 5. Juli 2024 (GVOBI. 2024, 504), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 13.12.2024 (GVOBI. S. 875, 928), können im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufge- nommen werden. Dachgestaltung Ein harmonisches und ortsbildprägendes Erscheinungsbild ist ein wesentliches Ziel für die Gestaltung der Hauptgebäude innerhalb des Plangebiets. Traditionell und bewährte Dachfor- men, wie Sattel-, Walm- oder Krüppelwalmdächer mit einer Dachneigung von 35 bis ein- schließlich 45 Grad, die im Plangebiet und seiner Umgebung vorherrschend sind, tragen maß- geblich zur Wahrung des typischen Ortscharakters bei und werden daher für das Plangebiet festgesetzt. Sie fördern eine gestalterische Einheitlichkeit, die für die städtebauliche Qualität und die Identität des Wohngebiets von zentraler Bedeutung ist. Auch die Festlegung von Einschränkungen bei der Dacheindeckung dient der Sicherstellung eines einheitlichen Erscheinungsbildes. Nur Dacheindeckungen in den Farben Rot bis Rot- braun und Anthrazit in nicht glänzender Ausführung sind zulässig, um optische Störungen, die das Ortsbild beeinträchtigen zu verhindern. Davon ausgenommen sind jedoch Sonnenkollekt- oren sowie Anlagen zur Nutzung der Solarenergie (Photovoltaik), da deren Zulässigkeit einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz und zur Nutzung erneuerbarer Energien leistet und ge- genüber gestalterischen Belangen vorrangig zu berücksichtigen ist. Folgende Festsetzungen werden daher in den Bebauungsplan aufgenommen: „In den allgemeinen Wohngebieten sind für Hauptgebäude nur Sattel-, Walm- und Krüp- pelwalmdächer mit einer Dachneigung von 35 bis einschließlich 45 Grad zulässig. Dach- gauben sind von der Beschränkung ausgenommen. Dachgauben und Dachöffnungen sind auf eine Länge von maximal 30 von Hundert der jeweiligen Dachfläche begrenzt. Dachgauben und Dachöffnungen müssen einen Abstand zum jeweiligen Ortgang von mindestens 2 m bzw. 1m zur jeweiligen Traufe / zum First einhalten.“ (Textliche Festset- zung Nr. 11.1) „In den allgemeinen Wohngebieten sind für Hauptgebäude nur rote bis rotbraune und anthrazitfarbene Dacheindeckungen zulässig. Dacheindeckungen mit hochglänzenden oder glasierten Oberflächen sind unzulässig, ausgenommen hiervon sind Sonnenkolle- ktoren und Anlagen für Photovoltaik.“ (Textliche Festsetzung Nr. 11.3) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 27 Zur Sicherung eines einheitlichen und ruhigen Orts- und Straßenbildes werden ferner für die Dachneigung der Garagen, Carports gemäß § 12 BauNVO und sonstigen Nebenanlagen ge- mäß § 14 BauNVO ausschließlich Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit einer Dachnei- gung von höchstens 15 Grad zugelassen. So wird eine Anpassung an die umliegenden Dächer der vorgenannten Anlagen gewährleistet und eine harmonische Dachlandschaft im Zusam- menhang mit den Hauptgebäuden geschaffen, in welche sich die Nebenanlagen gestalterisch unterordnen und durch die maximale Neigung von 15 Grad auch eine Dachbegrünung ermög- licht. Die Kombination mit solartechnische Anlagen ist zulässig und fördert eine ressourcen- schonende Nutzung der Dachflächen, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild zu beein- trächtigen. Auch wird dadurch die Errichtung von Gründächern ermöglicht. „In den allgemeinen Wohngebieten sind für überdachte Stellplätze, Garagen und Neben- anlagen nach § 14 BauNVO nur Dächer als Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit einer maximalen Dachneigung bis einschließlich 15 Grad zulässig. Die Kombination mit solartechnischen Anlagen ist zulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 11.2) Fassadengestaltung Die Gestaltung der Fassaden von Haupt- und Nebengebäuden innerhalb des Plangebiets spielt ebenfalls eine zentrale Rolle für die Sicherstellung eines harmonischen und ortsbild- prägenden Erscheinungsbildes. Im Plangebiet sollen Materialien wie Putz, Klinker, Back- stein oder untergeordnet auf bis zu 30% der Fläche der Außenwand Holzmaterialien ver- wendet werden. Auch die Farbgebung der Fassaden hat einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungs- bild des Gebiets. Putzfassaden sollen daher ortstypisch ausschließlich in den Farben Weiß, Beige oder Grau gehalten werden, Volklinker in Rot, Rotbraun, Beige oder Gelb und Holz- materialien, die untergeordnet zulässig sind, sollen entweder naturbelassen bleiben oder in den Farben Rot, Rotbraun, Grau oder Weiß gehalten werden. Dunkle Farbgebung wie zum Beispiel Anthrazit oder Schwarzbraun sind somit ausgeschlossen. Dadurch fügen sie sich harmonisch in die bereits vorhandene Bausubstanz ein und vermeiden störende Kontraste, die die visuelle Wirkung der Bebauung beeinträchtigen könnten. „In den allgemeinen Wohngebieten sind Fassaden von Gebäuden nur in rotem oder rot-braunem, beigem oder gelbem Verblendmauerwerk/Vollklinker oder als Putz in den Farben Weiß, Beige oder Grau auszuführen. Untergeordnet ist auf bis zu 30 v. H. der jeweiligen Fassadenfläche die Nutzung von Holzmaterialien, naturbelassenen oder in den Farben Rot, Rotbraun, Grau und Weiß, an den Außenwandflächen von Gebäuden zulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 11.4) Die getroffenen Regelungen bilden einen verträglichen Rahmen, der die zukünftigen Bau- herren nicht unangemessen einschränkt, aber gleichzeitig eine an die umliegende Bebau- ung angepasste städtebauliche Entwicklung des Plangebiets ermöglicht. Die festgesetzten Materialien und Farben der Außenwände entsprechen der Farbgebung der Bestandsbe- bauung. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 28 Doppelhäuser wirken städtebaulich und gestalterisch als ein Baukörper, auch wenn sie rechtlich aus zwei selbstständigen Gebäuden bestehen. Als Doppelhaus gelten zwei grenz- ständig aneinander errichtete Gebäude auf zwei unterschiedlichen Grundstücken. Zwei selbstständige Baukörper, die sich an der Grenze berühren, aber praktisch allseitig freiste- hend sind, bilden kein Doppelhaus. Abweichende Höhenentwicklungen, Dachformen oder Material- und Farbgestaltungen innerhalb eines Doppelhauses würden zu einem unruhigen und gestalterisch nachteiligen Erscheinungsbild führen und das Orts- und Straßenbild be- einträchtigen. Der Bebauungsplan regelt daher zusätzlich, dass für zwei aneinander gebau- te Doppelhaushälften die bauliche Höhenentwicklung, die Dachneigung, Dacheindeckung und -farbe sowie das Fassadenmaterial und -farbe einheitlich auszuführen sind. Änderun- gen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Bestandsschutz genießenden Gebäuden sind hiervon ausgenommen, um Bestandsrechte zu wahren und unverhältnis- mäßige Eingriffe in bereits realisierte Baugestaltungen zu vermeiden: „Bei zwei aneinander gebauten Doppelhaushälften, gilt auch für Doppelhäuser ohne reale Teilung, sind die bauliche Höhenentwicklung, die Dachneigung, Dacheinde- ckung und -farbe sowie das Fassadenmaterial und die Fassadenfarbe einheitlich aus- zuführen. Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen an vorhandenen und vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten oder rechtlich anderweitig Be- standsschutz genießenden Gebäuden sind hiervon ausgenommen.“ (Textliche Fest- setzung Nr. 11.5) Doppelhäuser ohne Realteilung bzw. gemeinsamen Grundstück sind ebenso wie Einfami- lienhaus und auf einem Grundstück stehende Mehrfamilienhäuser als Einzelhäuser zu be- werten. Ein Einzelhaus ist ein allseitig freistehender Baukörper mit Abstand zu den seitli- chen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen. Die obengenannte textliche Festsetzung Nr. 11.5 gilt explizit auch für diese, als Einzelhäuser zu wertenden, Doppelhäuser ohne Real- teilung. Einfriedungen Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass als Einfriedungen zu den öffentlichen Flächen aus- schließlich Hecken aus Laubgehölzen in einer maximalen Höhe von 1,5 m über dem jeweiligen Straßenniveau, in die Stabgitter- oder Drahtzäune mit maximal gleicher Höhe grundstückssei- tig integriert sein können, oder als Natursteinmauer in einer Höhe von maximal 0,80 m mit oder ohne Kleinbepflanzung bis zu einer Gesamthöhe von 1,5 m zulässig sind. Sichtschutzzäune zu Verkehrsflächen sind unzulässig. Als Verkehrsflächen gelten sowohl öffentliche Straßen- verkehrsfläche in Form von Straßen als auch öffentliche Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung in Form von Fuß- und Radwegen. Mit der Festsetzung sollen gestalterisch unerwünschte Einfriedungen, die das Ortsbild stören oder einengenden Charakter haben, ver- mieden werden. Zudem wird das planerische Ziel verfolgt, eine offene Siedlung zu sichern, welches den Austausch der Bewohnerinnen und Bewohner in Schenefeld unterstützt. Zwi- schen den privaten Grundstücken wird die Höhenentwicklung nicht eingeschränkt, um hier ggf. eine Abschirmung zu ermöglichen. Zum anderen soll im Plangebiet weiterhin der bestehende durchgrünte Charakter gesichert werden. Entsprechend wird im Bebauungsplan geregelt, dass STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 29 Einfriedungen zu den öffentlichen Flächen entweder als Laubholzhecken ggf. mit integrierten offenen Zäunen zulässig sind. Zusätzlich soll die Möglichkeit geschaffen werden, Naturstein- mauern bis zu einer Höhe von maximal 0,80 m (mit oder ohne Bepflanzung) zu realisieren. Es kann somit gewährleistet werden, dass auch Zäune oder Mauern, sofern sie von den Eigentü- merinnen und Eigentümern gewünscht sind, aufgrund ihrer geringen Höhe keine wesentliche Abschirmungswirkung entfalten und sich durch die naturnahen Materialien bzw. durch ihre Durchlässigkeit in das Plangebiet einfügen. „Als Einfriedungen zur Abgrenzung der Privatgrundstücke zu den öffentlichen Flächen sind ausschließlich Hecken aus Laubgehölzen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7.3 in einer maximalen Höhe von 1,5 m, in die Stabgitter- oder Drahtzäune mit maximal gleicher Höhe grundstücksseitig integriert sein können, oder als Natursteinmauer in ei- ner Höhe von maximal 0,80 m mit oder ohne Kleinbepflanzung bis zu einer Gesamthöhe von 1,5 m zulässig. Sichtschutzzäune zu Verkehrsflächen sind unzulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 12.1) Gestaltung von Mülltonnenabstellplätzen Um den modernen Ansprüchen an eine sachgerechte Entsorgung von Abfällen gerecht zu werden, sind je Haushalt diverse Müllgefäße erforderlich, die v.a. bei Einfamilienhäusern in aller Regel ebenerdig in der Nähe der Eingangstür untergebracht werden. Die Festsetzung zur Abschirmung von Mülltonnenabstellplätzen auf privaten Grundstücksflächen dient der Siche- rung eines geordneten und ansprechenden Orts- und Straßenbildes. Mülltonnenabstellplätze wirken bei offener Anordnung regelmäßig gestalterisch störend und können das Erscheinungs- bild des öffentlichen Raums beeinträchtigen. Die Begrenzung der Höhe der Sichtschutzele- mente orientiert sich dabei an der maximal zulässigen Höhe für Einfriedungen. Der Bebau- ungsplan setzt folgendes fest: „Mülltonnenabstellplätze auf privaten Grundstücksflächen sind zur öffentlichen Ver- kehrsfläche durch begrünte Sichtschutzelemente oder Sichtschutzelemente aus Holz in einer maximalen Höhe von 1,5 m abzuschirmen oder in Gebäudeteile (Garage, Carport, Wohngebäude etc.) einzubeziehen.“ (Textliche Festsetzung Nr. 12.2) 5.12 Auswirkungen auf Natur und Landschaft Infolge der Nachverdichtung der Bebauung sind überwiegend Auswirkungen auf den Boden- haushalt mit versiegelungsbedingten Folgen für den Wasserhaushalt und das Kleinklima zu erwarten. Auf der Grundlage der Entwurfsfassung des Bebauungsplans ist zu ermitteln, auf welchen Grundstücken es zu relevanten zusätzlichen Bebauungen kommen wird. Dies bildet die Grundlage für eine Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich. - Die Ergebnisse werden im nächsten Verfahrensschritt ausgelegt. - 5.13 Artenschutzrechtliche Prüfung In der artenschutzrechtlichen Prüfung werden anhand von Datenrecherchen und Potenzialab- schätzungen die artenschutzrechtlich relevanten Pflanzen- und Tierarten ermittelt. Angesichts STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 30 der Siedlungslage und der vorherrschenden Habitatstrukturen ist eine Relevanz der Arten- gruppen Brutvögel und Fledermäuse absehbar. Anhand der Festsetzungen werden die Zu- griffsverbote des § 44 BNatSchG abgeprüft und erforderliche Maßnahmen benannt. - Die Ergebnisse werden im nächsten Verfahrensschritt ausgelegt. - 5.14 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo- den, Natur und Landschaft Entsprechend der baurechtlichen Eingriffsregelung des § 1a BauGB in Verbindung mit den Zielen und Grundsätzen des Naturschutzes und der Landschaftspflege des BNatSchG sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu vermeiden bzw. so gering wie möglich zu halten. Unver- meidbare Beeinträchtigungen sind auszugleichen oder zu ersetzen, so dass keine erheblichen Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes zurückbleiben. Zur Förderung einer nachhaltigen Niederschlagswasserbewirtschaftung sollen Zufahrten, Wege und offene Stellplätze in einem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau hergestellt wer- den. Ferner wird für die privaten Grundstücksflächen geregelt, dass die nicht von zulässigen Haupt- und Nebenanlagen gemäß § 19 BauNVO überdeckten privaten Grundstücksflächen unversie- gelt zu belassen und mit bodenbedeckender Vegetation (z.B. Rasen, Gräser, Stauden, Klet- terpflanzen, Gehölze) zu begrünen sind. Flächige Abdeckungen mit Folien, Vliesen, Mineral- stoffen oder organischem Mulchmaterial soll ausgeschlossen werden, da derartige Gestaltun- gen die natürliche Bodenfunktion und Durchwurzelbarkeit beeinträchtigen, die Versickerungs- fähigkeit herabsetzen und häufig zu einer ökologisch und gestalterisch nachteiligen Versteine- rung privater Freiflächen führen. Die Festsetzung zielt damit ausdrücklich auf die Vermeidung sogenannter „Schottergärten“ ab. Weiterhin sind Dächer von Garagen, Carports und sonstige Nebenanlagen mit einer Grundflä- che ab 10 m2 extensiv zu begrünen. Diese Regelungen tragen zur Reduzierung der Oberflä- chenversiegelung, zur Verbesserung der Regenrückhaltung sowie zur ökologischen Aufwer- tung des Plangebiets bei. Durch die Dachbegrünung werden stadtökologisch wirksame Vege- tationsflächen geschaffen, die Ersatzlebensräume für beispielsweise Insekten und Vogelarten schafft. Bei Nebenanlagen ist in der Regel von einer geringeren Tragfähigkeit der Dachkon- struktionen auszugehen, sodass nur eine leichte, durchwurzelbare Begrünung vorgesehen werden kann. Daher wird eine extensive Begrünung festgesetzt. Die Begrünungspflicht wird zudem auf Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis einschließlich 15 Grad beschränkt, da Dachbegrünungen in diesem Neigungsbereich mit vertretbarem tech- nischem Aufwand herstellbar und dauerhaft funktionsfähig sind. Auf stärker geneigten Dach- flächen wäre eine Begrünung nur mit unverhältnismäßig hohem konstruktivem Aufwand zu realisieren. „Auf den privaten Grundstücksflächen sind Zufahrten, Wege und Standplätze von nicht überdachten Stellplätzen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die nicht von zulässigen Haupt- und Nebenanlagen gemäß § 19 BauNVO überdeckten privaten Grundstücksflächen sind unversiegelt zu belassen und mit bodenbedeckender STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 31 Vegetation (Rasen, Gräser, Stauden, Kletterpflanzen, Gehölze) zu begrünen. Flächige Abdeckungen von gärtnerisch anzulegenden Flächen mit wasser- oder luftundurchlässi- gen sowie nichtdurchwurzelbaren Materialien (Folien, Vlies o.ä.), Mineralstoffen (Steine, Kies o.ä.) sowie organischem Mulchmaterial (Holzhackschnitzel u.ä.) sind unzulässig. Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer maximalen Dachneigung bis ein- schließlich 15 Grad von Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen, die Ge- bäude sind, sind ab einer Fläche von 10 m2 mit einem durchwurzelbaren Substrat zu versehen und extensiv zu begrünen. Der ergänzende Einsatz von Anlagen zur Energie- gewinnung (Photovoltaik, Solarkollektoren) bleibt davon unberührt.“ (Textliche Festset- zung Nr. 8.1 bis 8.3) 5.15 Grün, Natur und Landschaft 5.15.1 Baumschutz, Erhaltungsgebote Entsprechend der Vorschriften des § 1a BauGB in Verbindung mit den Zielen und Grundsätzen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu ver- meiden bzw. so gering wie möglich zu halten. Unvermeidbare Beeinträchtigungen sind grund- sätzlich auszugleichen oder zu ersetzen, so dass keine erheblichen Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und Landschaftsbildes zurückbleiben. Die im Plangebiet vorhandenen ortsbild- prägenden Bäume werden durch eine Erhaltungsfestsetzung gesichert. Damit soll ihre lang- fristige Bewahrung gewährleistet werden, da sie einen wesentlichen Beitrag zu den ökologi- schen, klimatischen und gestalterischen Qualitäten des Gebietes leisten. Bei der Baumbewertung wurden 39 Bäume kartiert. Insgesamt wurden 12 verschieden Baum- arten bzw. -gattungen aufgenommen. Nach Bewertung der Bäume wurden sie in drei Katego- rien nach ihrer Wertigkeit eingeteilt. Von den 39 Bäumen wurden 11 in die Kategorie 1 der wertvollsten Bäume zugeordnet. Das betrifft: • die Rosskastanie (Baumaufnahme Nr. 3) in der Mittelstraße 34, • den Feld-Ahorn (Baumaufnahme Nr. 13) in der Friedrich-Ebert-Allee 107, • zwei Stiel-Eichen (Bestandsaufnahmen Nr. 18 und 19) in der Friedrich-Ebert-Allee 146, • die Linde (Bestandsaufnahme Nr. 20) in der Friedrich-Ebert-Allee 143, • die Rotbuche (Bestandsaufnahme Nr. 21) in der Friedrich-Ebert-Allee 141, • die Rotbuche (Bestandsaufnahme Nr. 25) in der Friedrich-Ebert-Allee 83, • die Blut-Buche (Bestandsaufnahme Nr. 26) in der Friedrich-Ebert-Allee 79, • die Blut-Buche (Bestandsaufnahme Nr. 26) in der Mittelstraße 26 im rückwärtigen Be- reich, • und zwei Berg-Ahorne (Bestandsaufnahmen Nr. 36 und 37) in der Chemnitzstraße 6b im rückwärtigen Bereich. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 32 Weitere 20 Bäume werden der Kategorie 2 zugeordnet, die als weniger wertvoll eingestuft worden sind und 7 Bäume sind als „ggf. nicht erhaltenswert“ bezeichnet worden. Alle aufgenommenen Bestandsbäume sind durch die Baumschutzsatzung geschützt, d.h. sie dürfen nicht ohne einen genehmigten Baumfällantrag beseitigt werden, unabhängig davon, ob sie im Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt sind oder nicht. Zur dauerhaften Sicherung des Baumbestands ist der nach DIN 18920 erforderliche Schutz- abstand von 1,5 m zur Baumkrone einzuhalten. Um baubedingte Eingriffe in diesen Wurzel- und Kronenschutzbereich zuverlässig auszuschließen, wird die Baugrenze zusätzlich um 2,0 m zurückgesetzt (siehe hierzu auch Kap. 5.5). Damit ergibt sich ein erforderlicher Mindestab- stand von insgesamt 3,5 m zwischen tatsächlichem Kronenrand und Baugrenze, in denen Ab- grabungen, Geländeaufhöhungen, Nebenanlagen (auch bauordnungsrechtlich genehmi- gungsfreie und in den Abstandsflächen zulässige Anlagen), Stellplätze, Zuwegungen, Terras- sen und sonstige Versiegelungen sowie jeglicher Bau- und Lagerbetrieb ausgeschlossen wer- den. Auch temporäre Abgrabungen, Feuerwehrzufahrten sowie Ver- und Entsorgungsleitun- gen sind grundsätzlich außerhalb der Wurzelbereiche der zu erhaltenden Bäume zu verlegen. Abweichungen sind ausnahmsweise zulässig, wenn der Erhalt der Bäume durch fachgerech- ten Kronenschnitt und /oder fachgerechte Wurzelbehandlung gesichert wird und alle erforder- lichen Schutzmaßnahmen gem. DIN 18920 und ZTV Baumpflege durchgeführt werden. Diese Regelung gewährleistet einen langfristigen, wirksamen Schutz der ortsbildprägenden Bäume im Plangebiet. „Innerhalb der Kronenbereiche zuzüglich eines 1,5 m breiten Schutzstreifens der mit Er- haltungsgebot festgesetzten Gehölze sind Abgrabungen, Geländeaufhöhungen, Neben- anlagen (auch bauordnungsrechtlich genehmigungsfreie und in den Abstandsflächen zulässige Anlagen), Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen und sonstige Versiegelungen sowie jeglicher Bau- und Lagerbetrieb unzulässig. Wege, Standorte für Leuchten, Ver- kehrsschilder, Leitungen etc. sind grundsätzlich außerhalb der Wurzelbereiche der zu erhaltenden Bäume zu verlegen. Abweichungen von den Schutzzonen sind ausnahms- weise zulässig, wenn auf der Grundlage einer Ausnahmegenehmigung der Baumschutz- satzung der Erhalt der Bäume durch fachgerechten Kronenschnitt und /oder fachge- rechte Wurzelbehandlung gesichert wird und alle erforderlichen Schutzmaßnahmen gem. DIN 18920 und ZTV Baumpflege durchgeführt werden.“ (Textliche Festsetzung Nr. 6.1) Um die ökologischen und gestalterischen Funktionen der Bäume dauerhaft zu erfüllen, sind für die mit Erhaltungsbindung festgesetzten Gehölze bei Abgang gleichwertige Ersatzpflan- zungen auf dem jeweiligen Grundstück vorzunehmen. „Für die mit Erhaltungsbindung festgesetzten Gehölze sind bei Abgang gleichwertige Ersatzpflanzungen auf dem jeweiligen Grundstück vorzunehmen.“ (Textliche Festset- zung Nr. 6.2) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 33 5.16 Anpflanzungsgebote Die Festsetzung der Anpflanzungsgebote nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB betreffen insbeson- dere ebenerdige, nicht überdachte Stellplatzanlagen und dienen der Sicherung einer ausrei- chenden Durchgrünung des Plangebiets sowie der Minderung negativer Auswirkungen versie- gelter Flächen auf das Mikroklima. Bei Anlagen mit mehr als 2 Stellplätzen ist je angefangene 4 Stellplätze ein mittelkroniger Baum zu pflanzen. Konkret müsste dementsprechend ein Baum ab einer Stellplatzanzahl von drei Stellplätzen gepflanzt werden. Ab einer Anzahl von fünf Stellplätzen müssten zwei Bäume gepflanzt werden. Bei einem oder zwei Stellplätzen besteht keine Pflicht zur Pflanzung eines Baumes. Durch die Anpflanzungen sollen Pkw-Stellplätze gegliedert und beschattet werden. Diese Bäume tragen durch Beschattung, Verdunstung und Luftfilterung maßgeblich zur Verbesserung des lokalen Klimas und zur Reduktion von Hitzein- seln im Siedlungsbereich bei. „Auf ebenerdigen, nicht überdachten Stellplatzanlagen mit mehr als 2 Stellplätzen ist je angefangene 4 Stellplätze ein mittelkroniger Laubbaum zu pflanzen.“ (Textliche Festset- zung Nr. 7.1) Für textlich festgesetzte neu zu pflanzende Bäume ist mindestens 12 m3 an durchwurzelbarem Raum mit geeignetem Substrat mit einer Mindestbreite von 2,0 m und einer Mindesttiefe von 1,5 m herzustellen, damit der Wuchsstandort auch langfristig gesichert ist. Die Baumscheiben sind weitgehend zu begrünen oder der natürlichen Entwicklung zu überlassen. Zur Vermei- dung von Einschränkungen und Beeinträchtigungen sind die entstehenden Baumscheiben vor Überfahren durch Kfz zu schützen. Auch stehen sie nicht für die Anbringung von Leuchten, Verkehrsschildern sowie Leitungen zur Verfügung, da deren Fundamente den Wurzelraum weiter einschränken. Zur Sicherstellung der langfristigen Entwicklungsfähigkeit der textlich festgesetzten Baum- pflanzungen auf Stellplätzen werden Mindestanforderungen an die Dimensionierung und Aus- stattung der Pflanzgruben getroffen. Dadurch erhalten Bäume ausreichend Platz zur Ausbil- dung eines stabilen Wurzelsystems und können dauerhaft vital wachsen. Die Begrünung der Pflanzflächen oder deren natürliche Sukzession unterstützt zusätzlich die ökologische Aufwer- tung und trägt zur Regenwasserversickerung bei. Ein Schutz gegen das Überfahren stellt si- cher, dass die Bäume insbesondere in den ersten Standjahren nicht geschädigt werden. Standorte für Beleuchtung, Verkehrszeichen oder Leitungen sind innerhalb der Baumscheiben ausgeschlossen, um Konflikte mit dem Wurzelraum und der Entwicklung der Baumkrone zu vermeiden. „Für textlich festgesetzte anzupflanzende Bäume (siehe 7.1) sowie Ersatzpflanzungen sind Pflanzgruben mit geeignetem Substrat mit mindestens 12 m3 durchwurzelbaren Raumes bei einer Breite von mindestens 2,0 m und einer Tiefe von mindestens 1,5 m herzustellen. Die Baumscheiben sind dauerhaft zu begrünen oder der natürlichen Ent- wicklung zu überlassen und durch geeignete Maßnahmen gegen das Überfahren mit Kfz zu sichern. Standorte für Leuchten, Verkehrsschilder, Leitungen etc. sind innerhalb der Baumscheiben nicht zulässig.“ (Textliche Festsetzung Nr. 7.2) STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 34 Für die festgesetzten Anpflanzungen sowie Ersatzpflanzungen werden Mindestqualitäten vor- gegeben, um eine hohe Entwicklungsfähigkeit und ein einheitliches Erscheinungsbild sicher- zustellen. Auch für festgesetzte Heckenpflanzungen sind Vorgaben zu Mindestpflanzgrößen und Pflanz- dichten gemacht. Zudem sind ausschließlich Hecken aus Laubgehölzen zulässig, da sie für die heimische Tierwelt geeignete Habitatstrukturen bieten. „Für textlich festgesetzte Anpflanzungen sowie Ersatzpflanzungen sind folgende Min- destqualitäten zu verwenden): a) Einzelbäume auf Stellplätzen sowie Ersatzpflanzungen bei Abgang • standortgerechte, mittelkronige Laubbaumarten • Hochstämme, 4 x verpflanzt, mit Drahtballen, 18-20 cm Stammumfang b) Hecken § Heckenpflanzen aus Laubgehölzen, 2 x verpflanzt, mit Ballen, 100/125 cm 3-4 Pflanzen pro lfm“ (Textliche Festsetzung Nr. 7.3) Die Anpflanzungsgebote leisten einen wesentlichen Beitrag zur ökologischen Funktionsfähig- keit, zur Aufenthaltsqualität sowie zum Erhalt der ortsprägenden Begrünung und unterstützen zugleich eine klimaangepasste städtebauliche Entwicklung. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 35 6 Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung 6.1 Vorbemerkungen Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB eine Umweltprüfung (UP) durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umwelt- auswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht (UB) nach der Anlage zum BauGB beschrieben und bewertet werden. Im frühzeitigen Beteiligungsverfahren sollen anhand des Untersuchungsrahmens die für das Planver- fahren relevanten und derzeit möglicherweise noch nicht bekannten Umweltinformationen zusammen- getragen und notwendige Untersuchungserfordernisse benannt werden. Fachbehörden, deren Aufga- benbereiche berührt sind, die umweltrelevante Untersuchungen kennen oder beauftragt haben oder die Umweltinformationen einzubringen haben, werden gebeten, bestehende Informationen zur Verfügung zu stellen bzw. entsprechende Hinweise zu geben. 6.2 Sachstand umweltrelevanter Fachuntersuchungen und Gutachten Für die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungsplan Nr. 87 liegen noch nicht alle Fachuntersuchungen zu den Schutzgütern vollständig vor. Zum jetzigen Zeitpunkt kann auf die allgemeinen Datengrundlagen, die städtebauliche Analyse, eine Übersichtskartierung der Biotoptypen sowie die Kartierung der einge- messenen ortsbildprägenden Bäume zurückgegriffen werden. Fachgutachten zum Lärm, zur Entwäs- serung und zum Artenschutz sowie zur Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung sind in Bearbeitung bzw. wer- den beauftragt. 6.3 Angaben zum Untersuchungsraum Der Untersuchungsraum wird i.d.R. durch die Abgrenzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans definiert. Für einzelne Fragestellungen und Schutzgut-Aspekte wird der Untersuchungsraum ggf. erwei- tert, um diese in die Gesamtbeurteilung mit einbeziehen zu können. Eine Erweiterung auf das funkti- onsräumliche Umfeld betrifft absehbar insbesondere die Schutzgüter Mensch und Wasser. 6.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Alternativen und Nullvariante) Gemäß der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB sind im Umweltbericht auch in Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten zu berücksichtigen und Planungsvarianten zu untersuchen. Ange- sichts des städtebaulichen ZieIs der Neuordnung und behutsamen Nachverdichtung eines bestehenden Quartiers erübrigen sich Standortalternativen. 6.5 Ermittlung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen Im Rahmen der Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung werden die voraussichtlichen Umweltauswirkungen schutzgutbezogen und der verbindlichen Planungs- ebene entsprechend in einer tabellarischen Übersicht dargestellt und im Hinblick auf ihre Erheblichkeit eingeschätzt. Die Einschätzung der Erheblichkeit stellt eine vorläufige Bewertung entsprechend dem Stand der Planung dar. Sind die vorliegenden Unterlagen für die Durchführung einer Umweltprüfung nicht ausreichend, wird ein ggf. erforderlicher weiterer Untersuchungsbedarf dargestellt. Insbesondere in diesem Fall soll eine fach- liche Einschätzung der beteiligten Fachbehörden Grundlagen für die Bewertung der Erheblichkeit lie- fern. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Schutzgut Mensch einschließlich der menschlichen Gesundheit Wohnfunktion Die Flächen des Plangebiets werden fast ausschließ- lich zu Wohnzwecken genutzt. Lediglich vereinzelt be- stehen ergänzende gewerbliche Nutzungen (z.B. Phy- siotherapie, Heizungsbau, Anwaltsbüro). Das Plange- biet ist überwiegend von weiteren Wohngebieten um- geben, nur im Westen grenzen jenseits des Kreuz- wegs gewerbliche Nutzungen an. Erholungsfunktion Im Geltungsbereich befinden sich keine Flächen mit Erholungsfunktion für das Wohnumfeld, z.B. in Form von Spielplätzen, Grünzügen etc. Hervorzuheben ist lediglich die unabhängig vom mo- torisierten Verkehr verlaufende Fußwegverbindung zwischen Mittelstraße und Friedrich-Ebert-Allee. Vorbelastungen Vorbelastungen des Schutzguts Mensch resultieren nur aus dem Verkehrslärm der Friedrich-Ebert-Allee. gering erheblich Aus den ermöglichten zusätzlichen Wohneinheiten und einer etwaigen B- Plan-induzierten Erhöhung der Ver- kehrsmengen im Verlauf der öffentli- chen Straßen lassen sich keine rele- vanten zusätzlichen Lärmbelastungen für die Umgebung ableiten. Zusätzliche Wohngebäude werden (wie die Bestandsgebäude) dem Ver- kehrslärm der Friedrich-Ebert-Allee un- terliegen. Durch die zulässigen Bebauungen und Nutzungen ist nicht mit erheblichen Auswirkungen bzgl. Strahlung oder Er- schütterungen zu rechnen. • Lärmgutachten (Verkehrs- lärm) Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Daten bzw. Unter- suchungen vor, keine weite- ren Untersuchungen notwen- dig. Schutzgut Fläche Die Flächen werden mit Ausnahme eines Grund- stücks fast vollständig bereits zu Wohnzwecken ge- nutzt. Es liegt kein qualifiziertes Planrecht vor. nicht erheblich Es werden für die Nachverdichtung des Wohngebietes keine Flächen erstmalig • Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich, Ermittlung eines etwaigen planexternen Aus- gleichsbedarfs Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen vor, STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 37 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die Flächen des Plangebietes als Wohnbauflächen darge- stellt. in Anspruch genommen, so dass kein Flächenverbrauch eintritt. Infolge der behutsamen städtebauli- chen Nachverdichtung und damit ein- hergehenden geringen zusätzlichen Versiegelungen zeichnet sich kein rele- vanter Ausgleichsbedarf und damit kein nennenswerter Flächenverbrauch ab. keine weiteren Untersuchun- gen notwendig Schutzgut Boden Relief Das Relief ist im Plangebiet landschaftstypisch schwach reliefiert und nutzungsbedingt weitgehend überformt. Bodenaufbau und Versiegelung Aufgrund der naturräumlichen Situation und der Lage im Siedlungszusammenhang handelt es sich bei den Flächen des Geltungsbereichs nicht um seltene oder empfindliche, sondern weit verbreitete Bodenverhält- nisse. Zudem bestehen infolge der vorhandenen Be- bauung durch Wohngebäude, Nebengebäude, Zu- fahrten und Stellplätze erhebliche Vorbelastungen des Schutzgutes Boden. gering erheblich Infolge von Nachverdichtungen kommt es überwiegend nur zu geringen Bo- deneingriffen durch Neu- oder Mehrver- siegelungen. Betroffen sind gärtnerisch genutzte Bodenflächen. Lediglich auf einem Grundstück mit viel Grünbestand treten erstmalige Bodenversiegelungen ein. • Vermessungsplan • punktuelle Abfrage nach Kampfmitteln im Zusammen- hang mit dem Entwässe- rungskonzept und den Altlas- tenuntersichungen • Altlastenuntersuchung auf drei Grundstücken • Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Untersuchungen vor, keine weiteren Untersu- chungen notwendig. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 38 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Altlasten Altlastenrelevante Vornutzungen sind auf drei Grund- stücken bekannt und Gegenstand von Untersuchun- gen. Das Plangebiet war Teil der Betriebsflächen einer Mu- nitionsfabrik aus dem Ersten Weltkrieg. Kampfmittel Kampfmittelverdachtsflächen bestehen im Plangebiet nicht. Es ist aber nicht auszuschließen, dass Kampf- mittel vorhanden sind. Schutzgut Wasser Gewässer Im Plangebiet bestehen keine Oberflächengewässer. Grundwasser Es ist davon auszugehen, dass die Grundwasserneu- bildung auf den bebauten Flächen eingeschränkt ist. Nach allgemeinen Kenntnissen ist von großen Flurab- ständen (> 2 m) auszugehen. Genaue Untersuchun- gen liegen nicht vor. Angesichts von unterlagernden bindigen, geringer durchlässigen Bodenschichten sind niederschlagsbedingte Stau- und Sickerwasserhori- zonte anzunehmen. Grundwassermessstellen sind im Plangebiet nicht be- kannt. nicht erheblich Infolge der durch die Planung ermög- lichten zusätzlichen Bebauungen und Versiegelungen kommt es – in Verbin- dung mit stärkeren Regenereignissen – zu etwas größeren Abflussspenden, deren Retention im Plangebiet, Teil- versickerung und verzögerte Abgabe an die Kanalisation/Vorflut anzustreben sind. Erhebliche qualitative Beeinträchtigun- gen des Wasserhaushaltes können von den geplanten Wohnnutzungen nicht ausgehen. • Entwässerungskonzept und ggfs. A-RW 1-Nachweis § Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Untersuchungen vor, keine weiteren Untersu- chungen notwendig. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 39 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Versickerung Angesichts der unterlagernden bindigen Böden ist die Versickerungsfähigkeit im Plangebiet mäßig. Lediglich im westlichen Teil bestehen sandigere Schichten. Es ist davon auszugehen, dass die Grundwasserneu- bildung auf den bebauten Flächen eingeschränkt ist. Schutzgebiete Das Plangebiet liegt außerhalb des fast die gesamte Gemarkung Schenefelds umfassenden Wasser- schutzgebietes „Halstenbek“ (Zone III). Infolgedessen bestehen keine besonderen Anforderungen an den Grundwasserschutz. Anschnitte des Grundwasserspiegels sind nicht zu erwarten. Schutzgut Klima Angesichts der Lage im besiedelten Raum in Verbin- dung mit dem wohngebietstypischen Anteil an gärtne- risch genutzten Flächen ist aktuell weder von beson- deren klimaökologischen Belastungs- noch Aus- gleichsfunktionen des Plangebiets auszugehen. Klein- klimatisch positive Wirkungen ergeben sich nur durch den Altbaumbestand zumeist an den Grundstücks- grenzen. gering erheblich Die mit der Nachverdichtung eintreten- den zusätzlichen Versiegelungen wer- den sich unter Berücksichtigung des Baumerhalts nicht in relevantem Maß auf das Kleinklima auswirken bzw. kön- nen durch Maßnahmen wie Dachbegrü- nungen, Baumpflanzungen etc. gemin- dert werden. Erhebliche Auswirkungen auf überge- ordnete klimatische Funktionen sind nicht zu erwarten. • Abarbeitung im Rahmen des Bebauungsplans Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen vor, keine weiteren Untersuchun- gen notwendig. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 40 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Schutzgut Luft Bestehende Belastungen der Luft leiten sich nur aus den Verkehren der umgebenden Straßen, schwer- punktmäßig von der Friedrich-Ebert-Allee ab. nicht erheblich Es sind keine nutzungs- und verkehrs- bedingten Erhöhungen der Luftschad- stoffe zu erwarten. • vorliegende Daten zu Ver- kehrsmengen Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Daten vor, keine weiteren Untersuchungen notwendig. Schutzgut Tiere und Pflanzen einschließlich der biologischen Vielfalt Biotoptypen, Bäume Im Plangebiet sind der Anteil und die Vielfalt an Bio- toptypen wohngebietstypisch mäßig. Relevante Le- bensraumstrukturen stellen die Gärten mit Baumbe- ständen, Hecken, Ziersträuchern, Staudenbeeten und Rasenflächen dar. Je nach Gebäudestellungen auf den Grundstücken bilden die Gärten im rückwärtigen Bereich zusammenhängende Areale. Bei den 39 insgesamt aufgenommenen Bestandsbäu- men handelt es sich um heimische Arten der Gattun- gen Eiche, Ahorn, Linde, Buche, Esche, Kastanie und Walnuss mit Kronendurchmessern zwischen zumeist 8 und 16 m und überwiegend guter bis mittlerer Vitali- tät. Schutzstatus gering erheblich Mit der Nachverdichtung sind gärtne- risch genutzte Flächen betroffen. Auf einigen Grundstücken können Be- einträchtigungen der Bäume in den Kronen- und Wurzelbereichen einher- gehen, sofern keine ausreichenden Ab- stände zwischen den überbaubaren Flächen und den Bäumen eingehalten werden. Aus artenschutzrechtlicher Sicht zeich- nen sich keine unüberwindbaren Kon- flikte ab. • genaue Einmessung des Baumbestands • differenzierte Baumerfas- sung und -bewertung • artenschutzrechtliche Prü- fung auf der Grundlage von Potenzialabschätzungen für die relevanten Artengruppen • Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich • ggfs. Nachweis planexterner Ausgleichs-/ Ersatzmaßnah- men Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Untersuchungen vor, keine weiteren Untersu- chungen notwendig. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 41 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Besondere Schutzansprüche bestehen nur für den Baumbestand durch die städtische Baumschutzsat- zung. Gesetzlich geschützte Biotope kommen im Plangebiet nicht vor. Durch Anhang I der FFH-Richtlinie der EU geschützte Biotoptypen (Lebensraumtypen) kommen im Plange- biet nicht vor. Ein Vorkommen von Pflanzenarten der Roten Liste Schleswig-Holstein kann auf den gärtnerisch genutz- ten Flächen ebenfalls ausgeschlossen werden. Fauna Einschränkungen der Siedlungs-Lebensräume erge- ben sich für die Tierwelt durch die innerörtliche Lage und nutzungsbedingte Störungen. Die im Siedlungsgebiet vorkommenden Habitatstruk- turen haben eine Lebensraumbedeutung insbeson- dere für gehölzbrütende Vögel, Fledermäuse, Kleinsäuger und Insekten. Bei allen potenziell vorkom- menden Tierarten handelt es sich um wenig störungs- empfindliche und überwiegend ungefährdete Arten. Artenschutz Mit den genannten faunistischen Artengruppen wer- den die artenschutzrechtlich relevanten Arten abge- deckt. Alle weiteren Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sind im Plangebiet nicht zu erwarten. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 42 Derzeitige Bestandssituation voraussichtliche Umweltauswir- kungen Gutachten, Planung (vorlie- gend oder in Bearbei- tung/geplant) weiterer Untersuchungsbe- darf auf B-Plan-Ebene / Fragen Gebietsschutz Ein flächiger Schutz besteht nicht. Biotopverbund Besondere Biotopverbundfunktionen bestehen nicht. Schutzgut Landschaft / Stadtbild Das Landschafts- bzw. Ortsbild wird derzeit durch eine typische Wohngebietsbebauung aus überwiegend Einzel- und Doppelhäusern in 1- bis 2-geschossiger Bauweise geprägt. Nur auf wenigen Grundstücken sind die Gebäude zu- rückgesetzt und die Gärten zur Straße ausgerichtet. Der aufgenommene Baumbestand überragt größten- teils die Gebäude und ist auch bei rückwärtigem Standort als ortsbildprägender Baumbestand wahr- nehmbar. nicht erheblich Die Nachverdichtung des Wohngebiets wird sich nicht erheblich und vor allem nicht erstmalig auf das Schutzgut aus- wirken, zumal die Gebäudehöhen und die Geschossigkeiten beschränkt wer- den. Besondere Anforderungen sind an den Schutz der ortsbildprägenden Bäume zu stellen. • differenzierte Baum-erfas- sung und -bewertung • Abarbeitung im Rahmen des Bebauungsplans Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen mit den genannten Untersuchungen vor, keine weiteren Untersu- chungen notwendig. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Es bestehen keine Kulturdenkmale. Es ist kein archäologisches Interessengebiet im Plan- gebiet bekannt. nicht erheblich Für das Schutzgut ergeben sich keine Betroffenheiten. Ausreichende Informationen zur Abwägung liegen vor, keine weiteren Untersuchun- gen notwendig STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 43 7 Hinweise 7.1 Schutz des Mutterbodens Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu er- halten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. 7.2 Artenschutzrechtliche Ge- und Verbote In der Zeit vom 1. März bis 30. September ist es aus naturschutz- und artenschutzrechtlichen Gründen verboten, Bäume, Hecken, Gebüsche und andere Gehölze zu roden. Zulässig sind schonende Form- und Pflegeschnitte von Hecken, Gebüschen und anderen Gehölzen zur Be- seitigung des Zuwachses der Pflanzen oder ausnahmsweise zur Gesunderhaltung von Bäu- men (§ 39 Abs. 5 Nr. 2 u.3 BNatSchG). - Wird im weiteren Verfahren ergänzt: z.B. bzgl. Fristen bzw. Besatzkontrollen von Gebäuden bei Abrissen – 7.3 Baumschutz Die Baumschutzsatzung der Stadt Schenefeld in der jeweils gültigen Fassung ist zu beach- ten. Zu erhaltende Gehölze sind während der Bauzeit durch geeignete Schutzmaßnahmen ent- sprechend der einschlägigen Verordnungen und Vorschriften zu sichern (gemäß DIN 18920, R SBB). Gehölzschnittmaßnahmen, Wurzelbehandlungen sowie Behandlungen von Schäden am Stamm sind von einem qualifizierten Baumpfleger durchzuführen. 7.4 Stellplätze Die Stellplatzsatzung der Stadt Schenefeld in der jeweils gültigen Fassung ist zu beachten. 7.5 Kulturdenkmäler und Denkmalschutz Hinweis gemäß § 15 Denkmalschutzgesetz Schleswig-Holstein: Wer Kulturdenkmale entdeckt oder findet, hat dies unverzüglich unmittelbar oder über die Gemeinde der oberen Denkmal- schutzbehörde mitzuteilen. Die Verpflichtung besteht ferner für die Eigentümerin oder den Ei- gentümer und die Besitzerin oder den Besitzer des Grundstücks, auf oder in dem der Fundort liegt, und für die Leiterin oder den Leiter der Arbeiten, die zur Entdeckung oder zu dem Fund geführt haben. Die Mitteilung einer oder eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Die nach Satz 2 Verpflichteten haben das Kulturdenkmal und die Fundstätte in unverändertem Zustand zu erhalten, soweit es ohne erhebliche Nachteile oder Aufwendungen von Kosten geschehen kann. Diese Verpflichtung erlischt spätestens nach Ablauf von vier Wochen seit der Mitteilung. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 44 Archäologische Kulturdenkmale sind nicht nur Funde, sondern auch dingliche Zeugnisse wie Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit. 7.6 Kampfmittel In der Stadt Schenefeld sind Kampfmittel nicht auszuschließen. Vor Beginn von Tiefbaumaßnahmen wie z. B. Baugruben / Kanalisation / Gas / Wasser / Strom und Straßenbau ist die Fläche gem. Kampfmittelverordnung des Landes Schleswig-Holstein auf Kampfmittel untersuchen zu lassen. Die Untersuchung wird auf Antrag durch das Landes- kriminalamt durchgeführt. 7.7 Einsicht in Regelwerke Die Technischen Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen sowie in der Begrün- dung zum Bebauungsplan Bezug genommen wird, liegen zusammen mit diesem Bebauungs- plan in den Räumen, in denen in die Bebauungspläne Einsicht genommen werden kann (ge- genwärtig …), zu den Öffnungszeiten des Amtes zur Einsicht bereit. 8 Maßnahmen zur Verwirklichung, Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen sind zum Erreichen der Planungsziele nicht erforderlich. 9 Änderung bestehender Bauleitpläne Für das Plangebiet besteht kein gültiger Bebauungsplan. 10 Flächen- und Kostenangaben, Billigung 10.1 Flächenangaben Flächenart Allgemeine Wohngebiete WA1 – WA5 ca. 96.458 qm Öffentliche Straßenverkehrsfläche Öffentliche Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ca. 1.136 qm ca. 228 qm Geltungsbereich insgesamt ca. 97.823 qm 10.2 Kostenangaben Bei der Verwirklichung des Plans entstehen der Stadt Schenefeld keine Kosten. STADT SCHENEFELD Begründung zum Bebauungsplan Nr. 87 „Friedrich-Ebert-Allee/Mittelstraße“ VORENTWURF 45 10.3 Billigung Diese Begründung wurde durch die Ratsversammlung der Stadt Schenefeld in ihrer Sitzung am __.__.2026 gebilligt Stadt Schenefeld, den __.__.2026 ............................................................... (Bürgermeisterin) Planverfasser: E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft mbH Ferdinand-Beit-Straße 7b 20099 Hamburg Tel.: 040 – 257 767 37-0 E-Mail: mail@ep-stadtplaner.de