Einstellung eines alten Bebauungsplanverfahrens (Wandsbek 74), Einleitung eines neuen vorhabenbezogenen Plans (Wandsbek 89) für Areal Brauhausstraße; öffentlich geförderte Wohnungen, Hotel, Einzelhaushalte, Mischnutzungen; geplante öffentliche Diskussion.
22-3420 - Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Wandsb… - Wandsbek Likely publishing date: 2026-04-14
Vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren Wandsbek 89 - Brauhausstraße - Einstellung des Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 74 - Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 03.06.2026
A. Anlass und Ziel der Planung
Unter Würdigung der Ergebnisse auch der Rahmenplanung Wandsbek-Zentrum, die dem Ausschuss am 08.04.2025 vorgestellt worden ist (Drs.22-1111), stellt sich der Bereich zwischen Brauhausstraße und Bahntrasse als nach heutigen Maßstäben, und angesichts der gegebenenhohen Lagegunst entwicklungsfähiges Areal dar. Für das Grundstück Brauhausstraße5 zuzüglich der angrenzenden Grundstücke an der Wandsbeker Chaussee hat dieStudentkompanie Projektentwicklung GmbHals Vorhabenträgerin zwischenzeitlich ein Konzept vorgelegt, das aufbauend auf der Rahmenplanung eine Mischung aus publikumsaffinen gewerblichen und Wohnnutzungen sowie ein Hotel umsetzen soll. Damit besteht die Möglichkeit, in verkehrlich und infrastrukturell hervorragend erschlossener Lage an der Magistrale, undin unmittelbarer Nachbarschaft zum Wandsbeker Hauptzentrum einen weiteren Entwicklungsimpuls zu setzen.
Zur Umsetzung des Vorhabens ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich. Der Vorhabeträger hat daher einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach §12 Baugesetzbuch (BauGB) gestellt.
B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Wandsbek. Nachfolgend werden die Sozialdaten desStadtteilsWandsbek erläutert.
Im StadtteilWandsbek wohnen mit Stand 2024 38.397 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen in Wandsbek niedriger aus (Stadtteil Wandsbek 14,3%; Bezirk Wandsbek 17,7%; Hamburg 16,7%). Auch der Anteil, der über 65-Jährigen liegt mit 17,1% etwas unter dem bezirklichen (21,2%) und gesamtstädtischen Wert (17,9%), wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt.
Bis 2040 ist ein Bevölkerungszuwachs aufrund40.000Einwohner:innen für den Stadtteil Wandsbek prognostiziert.
Das Umfeld des Plangebietes ist dicht besiedelt. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 6.460 Einw.
qkm mehr als doppelt so hoch aus wie im Bezirk (3.094 Einw.
qkm) und der Gesamtstadt (2.607 Einw.
qkm). Im Jahr 2024 konnte Wandsbek ein positives Wanderungssaldo von +145 Zuzügen verzeichnen.
Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Wandsbek mit 62% deutlich über dem bezirklichen (49,6%) und gesamtstädtischen (55,3%) Wert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. derHaushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Wandsbek mit 13,6% sowohl unter dem bezirklichen (19,5%) als auch dem gesamtstädtischen (17,7%) Wert.DerAnteil von Haushalten mit Alleinerziehendenan den Haushalten mit Kindern(Stadtteil Wandsbek 27,1%; Bezirk Wandsbek 25,1%, Hamburg 25,8%)bewegt sich leicht über dem gesamtstädtischen und bezirklichen Mittel.
Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung liegt in Wandsbek etwas über den Werten des Bezirks und der Stadt (Stadtteil Wandsbek 10,3%; Bezirk Wandsbek 9,3%; Hamburg 9,9%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ungefähr im bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Stadtteil Wandsbek 12,8%, Bezirk Wandsbek 12,2%, Hamburg 12,5%). Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Wandsbek hingegen mehr Menschen Grundsicherung im Alter (Stadtteil Wandsbek 10,7%; Bezirk Wandsbek 7,7%). Im Vergleich zur hamburgweiten Betrachtung fällt der Unterschiedwenigerdeutlich aus (Hamburg 9,3%).
Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach der Großteil des Stadtteils (87,8%) den Status Index „mittel“aufweist (Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alleStatistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.).
In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Wandsbekvergleichsweiseklein aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wandsbek ist mit 63,5 qm deutlich geringer als der Bezirksdurchschnitt (83,6 qm). Der hamburgweite Durchschnitt beträgt 76 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Stadtteil Wandsbek 36,5 qm; Bezirk Wandsbek 41qm; Hamburg 38,7 qm).
Mit 6,1% fällt auch der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil niedriger aus (Bezirk Wandsbek 7,2%; Hamburg 7,9%). 38,5% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2030 aus der Bindung.
Das Vorhaben sieht eine mehrgeschossige Blockrandbebauung mit ruhigen, lärmschützten Innenhöfen und fünf bis sechs Vollgeschossen, stellenweise zuzüglich Staffelgeschossen vor. Zur Wandsbeker Chaussee soll ein Hotel mit ca. 120 Zimmern entstehen. Ein in der Grundstückstiefe durchgehendes Erdgeschoss soll unterschiedliche publikumsaffine Gewerbenutzungen unter Einschluss u. a. eines Mietsaunabetriebes aufnehmen; in den Höfen sind auf den begrünten Dachflächen des Erdgeschosses Freiräume
Kinderspielflächen vorgesehen. In den Oberschossen sollen ca. 140 Wohneinheiten errichtet werden. Diese prägen sich wesentlich im Segment kleiner 1-Personenwohnungen, sowie in größeren Wohngemeinschaften („Clusterwohnungen“) aus. Die Vermietung des Wohnraumes soll unmöbliert und nicht zimmerweise erfolgen. Mindestens 35% der Wohnungen sollen als öffentlich geförderte Wohnungen errichtet werden, und davon anteilig Wohnungen auch für vordringlich Wohnungssuchende zur Verfügung gestellt werden.
Im Untergeschoss des Vorhabens ist eine Tiefgarage vorgesehen. Außerdem sollen von den an der Brauhausstraße belegenen Grundstücken anteilig Flächen für eine notwendige Erweiterung der Straßenverkehrsflächen der Brauhausstraße zugunsten aller Verkehrsarten, insbesondere auch für die zukünftige Herstellung einer Rechtsabbiegespur in die Wandsbeker Chaussee beansprucht werden.
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Eilbek4
Wandsbek 20(1968),der für die Grundstücke südlich an der Wandsbeker Chaussee ein Sondergebiet „Läden“in geschlossener Bauweise mit zwingend zwei Vollgeschossen festsetzt. Westlich des Sondergebietes ist zudem eine öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt.
Entlang der Brauhausstraße ist in nördlicher Richtung, an das Sondergebiet „Läden“angrenzend bis auf Höhe Brauhausstieg ein Gewerbegebiet mit geschlossener Bauweise sowie maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt. Zudem ist für das Gewerbegebiet eine GRZ von 0,6, eine GFZ von 1,2 und eine Traufhöhe von 8,0 m festgesetzt.Zur Bahntrasse sind nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie eine Zufahrt festgesetzt.
Das Plangebiet ist erheblichen Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt, welche von KFZ-Verkehren der direkt angrenzenden Straßen Wandsbeker Chaussee undBrauhausstraßesowie von dem Bahnverkehr im Westen ausgehen.DerBewältigung dieser Immissionen ist in der Planung besondere Beachtung zu schenken.
Freiflächen können vorrangig in den Höfen der vorgesehenen Bebauung entwickelt werden. Im Rahmen der Planung ist Augenmerk auf deren Qualität und Nutzbarkeit, auch z. B. für das Kinderspiel zu legen.
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485) stellt das überwiegende Plange-biet als „Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbe-völkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll“dar. Im nördlichen Bereich stellt der Flächennutzungsplan eine gewerbliche Baufläche dar.
Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das Plangebiet das Milieu „Verdichteter Stadtraum“dar. Als Milieuübergreifende Funktion stellt das Landschaftsprogramm das gesamte Plangebiet als „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“sowie von Norden nach Süden verlaufend eine „Grüne Wegeverbindung“dar. Die Karte „Arten- und Biotopschutz“stellt das Baufeld als Biotopent-wicklungsraum „geschlossene und sonstige Bebauung“dar.
Eine Änderung des Flächennutzungsplans und
Der Bebauungsplan kann als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäߧ13a Baugesetz-buch (BauGB) aufgestellt werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor.
Es wird vorgeschlagen, ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen BezeichnungWandsbek 89einzuleiten und am03.06.2026als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach §3 Abs. 1 BauGB eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.In Abhängigkeit von weiteren Entwicklungen können sich im Verfahren noch Anpassungen u.a. der Plangebietsgrenze ergeben.
Zugleich soll das einzuleitende Verfahren das im Jahre 2005 eingeleitete, jedoch nach ersten Schritten nicht fortgeführte Bebauungsplanverfahren Wandsbek74 ablösen (Drs. 17-1117), dessen frühere Ziele in damaliger Form nicht mehr verfolgt werden und das daher eingestellt werden soll.
b)der Einleitung des vorhabenbezogenen BebauungsplanverfahrensWandsbek89und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 03.06.2026
Die Erkennung von Orten anhand des Textes der Drucksache kann ungenau sein. Es ist daher möglich, das Orte gar nicht oder falsch erkannt werden.
Hosting gesponsert von:Gebäudereiniger Software Fortytools