Möglicher Wegfall der Personenfreizügigkeit durch Zuwanderungsstopp-Initiative könnte Immobilienbranche belasten; Risiken für Bausektor, Baukosten, Fachkräftemangel, Handelshemmnisse, Immobilienpreise komplex und kontextabhängig; politische Debatte fokussiert auf Angebotserweiterung. 10-Millionen – Auswirkungen auf den Immobilienmarkt - IAZI AG – CIFI SA Likely publishing date: 2026-04-15 Die Schweiz platzt aus allen Nähten. Die Züge sind überfüllt, die Strassen verstopft und man findet kaum eine Wohnung mehr. So zumindest die Diagnose der Initianten der Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz», über die am 14. Juni 2026 abgestimmt wird. Die Initiative will die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz langfristig auf zehn Millionen Personen begrenzen. Wird diese Schwelle vor dem Jahr 2050 überschritten, verpflichtet sie Bund und Parlament, einen Zuwanderungsstopp umzusetzen. Kann das Bevölkerungswachstum innert zwei Jahren nicht ausreichend begrenzt werden, sieht der Initiativtext auch die Kündigung der Personenfreizügigkeit mit der EU vor. Dies würde aufgrund der sogenannten Guillotine-Klausel automatisch eine Beendigung der Bilateralen I bedeuten. Die Initiative bietet eine scheinbar einfache Antwort auf den wachsenden Dichtestress: Weniger Zuwanderung bedeutet weniger Druck, auch auf dem Wohnungsmarkt. Doch gerade mit Blick auf diesen stellt sich die Frage, ob ein Zuwanderungsstopp diesen tatsächlich abzukühlen vermag. Mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt Sollte die Personenfreizügigkeit aufgehoben werden und damit die bilateralen Abkommen unter Druck geraten, wären die Auswirkungen auch für die Immobilienbranche weitreichend. So beispielsweise im Bausektor. Fallen die Bilateralen I weg, könnten alte Handelshemmnisse und regulatorische Hürden wiederauferstehen, was die Beschaffung von Baumaterialien verteuern und verlangsamen könnte. Gleichzeitig ist die Branche selbst stark auf internationale Arbeitskräfte angewiesen. Auf der einen Seite ist ein Zusammenspiel zwischen Standortattraktivität und Zuwanderung politisch gewollt. Eine Einschränkung des Arbeitskräfteangebots könnte die Baukosten erhöhen und den Fachkräftemangel verschärfen, was droht, die ohnehin begrenzte Bautätigkeit zusätzlich zu dämpfen. Auf der anderen Seite benötigen die zusätzlichen Arbeitskräfte ihrerseits ebenfalls Wohnraum, was wiederum die Nachfrage erneut ankurbelt. Eine Begrenzung der Zuwanderung würde diese Nachfrage zumindest kurzfristig dämpfen. Auch andere Segmente wären betroffen. So reagiert beispielsweise der Büromarkt in der Regel sensibel auf die wirtschaftliche Dynamik. Eine Abschwächung der Standortattraktivität würde sich hier rasch niederschlagen. Gleichzeitig zeigt sich bereits heute eine gewisse Abkühlung, insbesondere in Agglomerationen und den Aussenquartieren grösserer Städte – etwa in Zürich Oerlikon. Vor diesem Hintergrund wird auch vermehrt politisch gefordert, die Umnutzung von Büro- in Wohnflächen zu erleichtern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die konkreten Auswirkungen einer Annahme der Initiative auf den Büromarkt lassen sich schwer abschätzen und sind mit grossen Unsicherheiten verbunden. Selbst wenn eine Reduktion der Zuwanderung isoliert betrachtet kurzfristig einen dämpfenden Effekt auf die Wohnraumnachfrage hätte, lässt sich nicht abschliessend sagen, ob dieser Effekt sich längerfristig in den Mietpreisen niederschlägt. Es ist gut möglich, dass die Effekte uneinheitlich ausfallen und durch komplexe Effekte auf die Gesamtwirtschaft überlagert würden. Gleichzeitig sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt als Ganzes komplex und schwer einzuschätzen, mit potenziellen Risiken, insbesondere für den Bausektor. Ein berechtigtes Anliegen – aber ein multidimensionaler Markt Die Initiative adressiert ein reales Spannungsfeld, das die Bevölkerung akut beschäftigt. Der Ansatz ist dabei politisch geschickt: Die fixe Zielgrösse von «10 Millionen» ist äusserst medienwirksam, wenn auch arbiträr und an keiner Kennzahl festgemacht. Gleichzeitig bringt die Initiative politisch schlau die Idee der Nachfragebegrenzung in die bisher stark angebotsseitig geführte politische Debatte. So verzeichnet beispielsweise der IAZI Polit-Monitor zurzeit auf Bundesebene 18 Vorstösse, die sich mit dem Thema Mieten und Wohnen beschäftigen – allesamt angebotsseitige Ansätze. Die Initiative wählt jedoch ein undifferenziertes Instrument, um gegen die den Wohnungsknappheit vorzugehen. Immobilienmärkte sind keine eindimensionalen Systeme und die Zuwanderung ist nur einer von vielen relevanten Faktoren. In Monaco beispielsweise steigen Immobilienpreise seit Jahren stark, obwohl die Bevölkerung kaum wächst – getrieben durch Kapitalzuflüsse, steuerliche Attraktivität und extreme Angebotsknappheit. Wien hingegen verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, unter anderem durch Zuwanderung, bei gleichzeitig vergleichsweisen stabilen Mieten. Die Gründe lassen sich hier vor allem bei den starken Eingriffen in den Wohnungsmarkt finden, mit einer aktiven städtischen Wohnbaupolitik und einem hohen öffentlichen Angebot. Die empirische Forschung zeichnet ein nuanciertes Bild. Für die Schweiz lässt sich ein leicht positiver Zusammenhang zwischen Zuwanderung und Mietpreisen nachweisen, insbesondere in Regionen mit begrenztem Angebot1 2. Gleichzeitig zeigt sich, dass diese Effekte stark kontextabhängig sind: Wo das Angebot flexibel reagieren kann, wird ein Teil des Nachfragedrucks durch zusätzliche Bautätigkeit absorbiert. Wo dies nicht der Fall ist, verstärken sich Preisbewegungen2. Für die Schweiz stellt sich damit weiterhin die Frage, an welchen Hebeln angesetzt werden kann, um das Angebot effizienter auszuweiten. Zentrale Ansatzpunkte sind insbesondere die Beschleunigung von Planungs- und Bewilligungsverfahren, eine konsequentere Nutzung und Verdichtung bestehender Bauzonen sowie die Vereinfachung von Umnutzungen. Zusätzlich rückt ist ein Umdenken in der Zonenplanung und die Möglichkeit, bestehende Gewerbezonen zur Mischnutzung zuzulassen in den Fokus. Die zentrale Erkenntnis bleibt: Der Wohnungsmarkt lässt sich nicht eindimensional steuern. Wer nachhaltige Lösungen anstrebt, wird um eine Vielzahl an differenzierten, aufeinander abgestimmten Massnahmen nicht herumkommen. --- Source: https://www.iazicifi.ch/10-millionen-auswirkungen-auf-den-immobilienmarkt/ sdDatePublished: 2026-04-15T05:24:00Z Topics: housing and urban planning policy, immigration policy, real estate, construction and property, national elections Locations: Monaco, Zürich, Switzerland, Vienna